地产投资科学定位,房地产投资导论

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• 1、房地产投资公司属于什么行业？能不能界定为非制造业？还是要认定为房地产业？但本身是没有房地产开发业务
• 2、房地产投资决策要注意什么问题
• 3、房地产市场定位-房地产市场定位

房地产投资公司属于什么行业？能不能界定为非制造业？还是要认定为房地产业？但本身是没有房地产开发业务

房地产投资公司指的是作为甲方的公司拿地、规划、请建设公司来施工，然后自己销售或者托付给房地产销售公司销售，一般具有一级、二级开发资质，是正规的房地产甲方公司

我想我的想法未必对，但大多数人的想法也未必错。确实房地产行业已经经过发展成为一个独立的行业，但是房地产行业是一个非常特殊的行业，他自己虽然从理论上成为一个行业，但实务中它却与其他行业大有差别，房地产行业存在是以建筑设计、建筑施工（所以很多实务中把房地产行业当做了建筑行业）等等其他行业为基础的，独立性并不强，严格上讲应该是依附于其他行业。

从现代行业发展来看，我个人认为房地产行业属于金融服务行业更为科学，更加符合实际。

理由有三：第一、房地行业经营的资产，资产与金融密切关联。从反面看可以得到论证，只要社会经济发展，资产价格稳定，金融市场会稳定；如果资产价格巨大波动，必然造成金融市场波动，同时造成社会经济发展被受影响；如果金融市场动荡，资产价格必须必然波动，经济受影响。资产本身也属于金融市场的一个部分。

第二、房地产行业产品生产两头与金融机构密切相关。生产过程，有投资机构（随着发展以后更多）、银行等参与，消费过程，有银行等投资金融机构参与。

第三、房地产行业是一个整合行业，可以说是“集大成者”，从拿到、项目前期策划、设计、施工、销售、物业服务等，都可以让其他企业参与，房地产开发企业只需要做好整合即可。另外房地产于客户更加“亲密”接触，服务就显得更加重要。同时在整个相关参与企业本身也是一个服务过程。

鉴于以上原因，我个人认为房地行业应该属于金融服务行业。如果我们把房地产行业定位为金融服务行业，那么作为这个行业中的房地产开发企业就应该更加明确自己定位和核心竞争力重点。

开发企业定位和核心竞争力所在：

第一、整合。整合好研发机构、设计机构、施工单位、金融机构（包括投资基金，银行等）、投资者、销售代理机构、物业服务。让整合产生效益，降低风险。根据企业发展阶段选择更加优秀的合作伙伴。

第二、整合创新。整合形成自己研发力量如现在绿色、低碳、产业化等，都是在整合创新中发展起来的。这个典型万科做得很好。

第三、运营。一方面从公司层面，合理调度公司资源，根据外部市场环境，结合公司情况安排好内外两个资源；另一方面从项目全过程开发角度（大营运），从宏观市场，到项目全过程开发节奏把控上做好工作。做到宏观市场与项目开发节奏实现无缝对接。

房地产投资决策要注意什么问题

近年来地产投资科学定位，房地产已经成为中国国民经济新地产投资科学定位的增长点。作为国民经济的支柱产业地产投资科学定位，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。

一、房地产投资决策概述

房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其地产投资科学定位他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。

房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标―要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案―有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。

影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。

二、房地产投资决策要素分析

（一）时机的决策分析

投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：

环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成地产投资科学定位了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。

寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。

开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益，对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。

产业发展分析模式：产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发，将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定，城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣，把握产业演进变化的规律性，有助于正确选择投资时机。

（二）区位的决策分析

房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值，区位理论是投资地段选择的理论基础，而在具体的决策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素，在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素，通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。

假设开发法。运用假设开发法的原理，通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算，在不同物业估价值中选择能为企业带来最大投资价值的地块。正确预测特定地段的最佳利用方向，在综合分析投资企业的内外环境的基础上，把握那些能为投资者带来最大收益的地段

竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础，在正确判别自身实力的情况下，确定对开发主体来说最为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。

威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市，可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中，消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小，从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。

（三）开发内容的决策分析

在选择房地产作为投资对象之前，投资方向的正确把握要求确定最适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点：选择一块土地，是作商业用途还是工业用途，此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上，把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发，净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益，表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时，选择此地作商业房产开发才是合理的。当然，如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择，同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块，还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择，这种方法的基本公式为：

工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

若商业宗地价大于工业宗地价，则可认为选择该地块是合理的。

（四）规模的决策分析

商业房产的最佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时，不仅要考虑物业因素，还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素，努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业，其物业投资的最优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产，不论是写字楼还是商业店铺，其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用：剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况，并对主要的竞争对手（或潜在对手）的实力进行严密分析，在此基础上，才能最终确定商业房产的最优规模。

鉴于现行我国房地产市场的特殊状况，房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模，以保证市场的供求平衡。一方面，开发商在具体的房产投资规模决策时，从房地产开发费用出发，运用盈亏平衡分析方法，即使投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平，确保投资项目产生最优的经济效益；另一方面，房地产投资商应以市场为导向，正确预测出市场需求量。必要时，运用经济控制方法论，建立房地产开发规模优化数学模型，以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]

（五）质量的控制决策

商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看，房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定，主要包括：租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明；也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能，如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。

表1 房地产投资者和用户的质量观点比较

因此，对房地产投资者而言，房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润，从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。

三、房地产投资决策建议

(一)做好房地产开发企业的市场定位

房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为基础，来研究企业的市场定位。房地产开发企业的市场定位是以了解和分析消费者的需求心理为核心和出发点，设定自己独特的与竞争者有着显著差别的特征，以引起消费者认同。准确的房地产开发企业的市场定位，必须做好企业的分析、发掘和培育企业的核心能力及目标市场的定位。通过分析企业在价值创造环节中的优势并相应确定企业的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和体系，使核心能力得以维继发扬。总之，通过企业的分析，发现和培育企业的核心能力，发掘一个目标市场，就构成了企业的角色定位。房地产开发企业的角色定位最终要清晰准确地表明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。

(二)做好房地产项目可行性研究

房地产项目的可行性研究是指项目建成前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究，对可能的方案进行技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出如何投资的结论性建议，为项目投资决策提供科学依据。充分的市场分析和调研是做好房地产项目可行性研究的先决条件。[4]

(三)做好房地产项目投资风险管理

房地产业是典型的高风险行业，为了减少房地产投资的风险损失，当务之急是加强和完善房地产投资风险管理。明智的投资者不会因有风险而采取无风险经营的保守做法，而是学会管理风险获取足够的风险利润。风险管理日益受到房地产开发商的重视，可以采取如下策略：风险回避，即选择相对风险小的投资项目或放弃那些相对风险较大的投资项目。这是一种较为保守的处理房地产投资风险的办法，能够将风险控制在较低水平内。但这种策略通常会降低获取高额利润的机会；投资组合，房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。

参考文献：

[1]李江宏.房地产投资策略及其决策.市场论坛[J],2008

[2]洪开荣.房地产经济学[M],武汉大学出版社,2006

[3]曾力勇.不确定条件下房地产企业投资决策模型研究[D].湖南大学,2006

[4]王建伟.房地产企业持续经营投资决策研究[D].同济大学,2005

房地产市场定位-房地产市场定位

第1操作环节：房地产市场定位实战价值分析

第2操作环节：房地产市场定位误区及对策

第3操作环节：房地产市场定位概念精要

第4操作环节：房地产市场细分定位的具体策略

第5操作环节：房地产市场定位要点分析

第6操作环节：房地产市场定位实战流程设计

使用指南

进行准确的市场定位，从而销定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。

第1操作环节：房地产市场定位实战价值分析

分析A：楼盘畅销的先决条件

进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化’，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析B：明确定位的市场冲击力海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富豪，又是普通白领。

第2操作环节：房地产市场定位误区及对策

误区A 市场定位=目标市场

这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个著名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础，让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性，楼盘就缺乏活力和生机。

误区B：缺乏文进的权称定位

一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层面，噪子喊破了之余，仅给人留下了只闻楼梯响不见人下来，或者是雷声大雨点小的印象。定位是发展商用来为楼盘设计个性和风格的前提条件，起着为策划和营销导航的作用，不是仅仅作为广告或广告之一部分出现。当发展商在经过广泛深入的市场调查而找准项目的定位后，就必须在说和做方面保持一致和连贯，各方面都要统一和相通，让买家真正感受到所听到的和所见到的东西都是来自一个项目的，都是一脉相承的。从规划、平面、立面、环境、绿化、雕塑小品到室内外建筑和装饰材料、配套功能、包装和识别系统再到营销策划和物业管理，无处无时不体现楼盘的定位，策划人员用定位这一主线贯穿于整个房地产全程策划的始终。比如说上述广州某定位为环保家园的小区，环保这一功能性定位应该大有文章可作，人均绿地是否足够，有否达到环保专家测定的人均50平方米的草地？小区的整体利用率及室内空间利用率是否合理，是否出现因车占人道而减少住户活动空间的现象？在户型设计上有否出现过道厅面积大小，开门太多利用率不高或是阳台深度大小而不实用，造成浪费？其它因素如油烟排放、通风采光、隔音效果等等，这些都有否从使用和环保角度考虑。这一切都需要规划、设计人员严格按照定位来执行。在营销当中，VI设计、宣传物料、交通工具、广告、促销和公关活动，以及售前售后的物业管理是否都有能以环保这一定位作为指导思想？如 VI中的基准色可以绿色为主，看楼车可用无污染的电瓶车，参与和赞助社会的环保活动，售楼都和办公室内不用一次性的杯，小区环境明亮整洁，有明显的环保宣传指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，这里不—一细表。总之，全方位全过程地体规定位，才是定位的真正意义所枉，才能算是真正意义上的全面营销和全程策划。房地产项目的市场定位不仅是功能特性的展现，更多时候还是个性的体现，只有定准位并且执行好，才能在警警众多的楼盘中脱颖而出，才能在产品越来越趋向于同质化的房地产市场竞争中树立自己品牌的个性和魁力。

误区c：花样翻新定位缺乏核心

据悉，内地某城市一楼盘，推出一年尝试了多种营销手段。其营销过程大致是：

1、推出之初，定位为“成功人士的心水华庭”。

2、两个月后，定位为“孩子们成长的地方”，集中表现其配套齐全的特点。

3、又过了两个月，宣传客户所购房产即将升值。

4、后来，该按盘重新定位为“智能豪宅”。

5、年底时，眼看年关谈市已近，发展商心里着急，于是又降价促销。营销手法虽然在不断花样翻新，但效果总是难尽人意。

从以上可以看出，该楼盘在营销手法上存在明显的缺点：定位不明，角色变换大频繁。从“成功人士的心水华庭”、“孩子们成长的地方”到说不出名堂的“智能豪宅”，使潜在客户感到莫衷一是。要避免营销失误，销售策划还须遵循以下三个原则：

第一，销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。

第二，主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。

第三，操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长

第3操作环节：房地产市场定位概念精要

精要A：房地产市场细分准则

（1）、细分市场必须足够大以保证其有利可图。

（2）、细分市场必须是可以识别的。

（3）、细分市场必须是媒体能够接触到的。

（4）、不同细分市场对营销组合应该有不同反应。如果用一种市场营销设计就能够达到所有的细分市场，就没有必要把它们分开。

（5）、就其大小而言，各细分市场应该是稳定的。

（6）、细分市场应该具有合理的一致性。

（7）、细分市场应该不断增长。

（8）、细分市场不应该主要被竞争者占领，以免我们的项目达到失败。

精要B：房地产市场定位的任务

房地产开发营销，必须有科学的市场定位，而不应由经验引导定位。所谓市场定位：就是将产品置于某个特定的细分市场中，针对目标客源，设计规划出符合消费者需来的产品。房地产市场定位包括：项目定位、品质定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位。

（1）、项目定位

拿到一块地，首选的问题就是确定开发项目，而这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。沪北地区的锦秋加州花园之所以畅销，就是因为开发商充分了解了客户的儒求，及时推出别墅公寓，填补了市场空白，取得了良好的经济和社会效益。

（2）、品质定位

一哄而上的 INTERNET网络、闭路电视、管道热水与你的楼盘的品质是否相匹配？高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受？目前市场上，一些品质适中的楼金在市场上取得了比高档接盘更好的销售业绩，因此，一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品质的高低，而在于其品质档次能否适合市场的实际采求。

（4）、房型和面积的定位

从目前上海积压的商品房来看，其原因不外乎是房型设计过时，面积配比不合理，不是过大，就是偏小。要改变这种局面的根本途径就是要了解消拓者的囊求，设计出符合目标客源来求的产品，以保证市场的供求平衡。

（5）、价格定位

高价的楼盘，虽然在短期销售中可能会有较高利润，但若不为购房者所接受，将会造成楼盘的长期滞销。若价格定低7，虽然能在相当短的时期内畅销，但也有可能因价格太便宜，使开发商无利可图。制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。新近推出的浦东“新世纪花苑”就是开发商在了解了客户需求的前提下，结合市场实际情况，制定了一个合理的价格，其结果既保证了消钻者的利益，又使发展商取得了应有的经济效益。

精要C：日地产市场钢分定位的变色设计

1、通过产品特征或顾客利益点定位

应用最多的定位战略是将某一事物与产品特征或顾客利益点（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相联系。以多种产品特征定位总是有诱惑力的，当我们的品牌拥有一些好的产品特征而不能向人们宣传时，那种感觉不太好，但包合大多产品特征的广告目标将很难实施，这种定位的结果常常是形象模糊、混乱，对品牌十分不利。

2、以价格和质量定位

由于价格与质量非常重要，我们不必要对之单独加以考虑。在产品类别中，一些品牌的服务、产品特性和产品表现等方面做得越多越好，这些品牌的制造商一般也会将价格定得较高，一方面是为了抵消其较高的成本，另一方面是为宣传其较高的质量。

3、以用途或应用定住

另一种宣传形象的方法是将产品与用途或应用联系起来虽然多重定位战略会明显增加困难的风险，但某些产品仍然可以采用这种方式。一个以用途定位的战略常常表现出品牌的第二、第三定位以试图扩大品牌的市场。

4、以产品使用者定位

另一种定位方法是将产品与使用者或某一类使用者联系起来。希望通过模特或名人与产品联系赶来，并能通过他们的特征和形象来影响产品形象。

5、以产品类别定位

某些产品益要与产品等级联系起来进行定位。

6、以文化象征定位

许多广告用文化象征来差别化他们的品牌。其基本任务就是要发现某种对人们很有意义的内容，这些内容具有象征性而又被其他竞争者用于其品牌。

7、以竞争者定住

在大多数定位战略中，竞争者的定位都被直接或间接地作为参考。在某些场合，参者竞争者可能是确定定位战略的最主要方面。参考竞争者来定位之所以必要，主要有两方面理由：其一，竞争者可能有一个稳固的、拥有多年塑造起来的良好形象，竞争者的形象可以作为一种桥梁来帮助宣传另外一个形象。如果某个人想找一个地址在哪，告诉他靠近该地址的美国银行大楼比向他描述各种街道的走法更好。其二，有时，顾客认为你如何好并不重要，重要的是你比某个竞争者更好，或与它同样好。为了创造一种产品特征定位，采用与竞争者联系的方式可能是非常有效的，特别是用价格和质量定位更是如此。以竞争者定位可以通过比较性广告进行。在这种广告中，竞争者要被明确地指出来，共产品的一个或多个特性也要被比较。

第4操作环节：房地产市场细分定位的具体策略

策略A：很好入文因素细分定位

1、年龄

购房能力随着年龄的增加在不断的变化。二十岁、三十岁、三十五岁、四十岁、四十五岁、五十岁……其消费水准皆有大的差异。

2、性别

性别区分为男性与女性。随着女权运动的高涨与女性经济能力的不断提升，在行销企划时，除了对传统男性特质的诉或外，愈来愈需要对女性的观点与特质作毅颖的计划与诉求。正如同有愈来愈多的杂志是针对女性市场作开发与诉求。

3、所得

可将所得精分为高所得、中所得、低所得。市区的房子通常为中上所得购置，到区及较偏远区则为中下所得所光顾，而最高级的地段则为最高所得所聚居。而书所得划分为年八二万、三万、四万……八万……十万……等时，则所得区隔更乒细分与威力。

4、职业

可分为会计师、律师、医师、企业界经理级、政府高级官员、老师、一般公务员，一般商人、劳工朋友、技术人员、家庭主妇·。…·等。