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链家地产ERP系统

ERP教程 (资料部分) ERP技术联盟:7922898

前言

ERP——Enterprise Resource Planning 企业资源计划系统，是指建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想，为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台。是信息技术和管理思想不断发展、结合的产物。 本专题从ERP现象开始讲起，通过介绍ERP的概念、由来、发展历程、ERP在中国的发展，ERP的功能、作用，包括哪些主要功能模块、导入ERP的五大阶段，使你从头到尾对ERP进行彻底的了解。

走近ERP

引子

当今时代，在全球竞争激烈的大市场中，无论是流程式还是离散式的制造业，无论是单件生产、多品种小批量生产、少品种重复生产还是标准产品大量生产的制造；制造业内部管理都可能遇到以下一些问题：如企业可能拥有卓越的销售人员推销产品，但是生产线上的工人却没有办法如期交货，车间管理人员则抱怨说采购部门没有及时供应他们所需要的原料；实际上，采购部门的效率过高，仓库里囤积的某些材料10年都用不完，仓库库位饱和，资金周转很慢；许多公司要用6～13个星期的时间，才能计算出所需要得物料量，所以订货周期只能为6～13个星期；订货单和采购单上的日期和缺料单上的日期都不相同，没有一个是肯定的；财务部门不信赖仓库部门的数据，不以它来计算制造成本……

不能否认，以上这些情况正是我们大多数企业目前所面临的一个严峻的问题，然而，针对这一现象，我们又能有什么有效的办法来解决它呢？――事实是，在中国的企业界还没有完全意识到这一问题的严重性的时候，国外的ERP/MRP II的软件厂商早已悄然地走进了中国市场，并随着时间的推移，ERP开始逐渐被中国的企业界、理论界所认识。

ERP现象

到了现在，只要我们随手翻翻有关管理、信息技术方面的报纸杂志，就会有大量的、各式各样的MRP II/ERP广告和相关报道跃然纸上。就在人们还在为到底什么是ERP而感到困惑的时候，新一代的像"电子商务时代的ERP"、"iERP"等概念又不断地迎面扑来。

事实上，ERP所能带来的巨大效益确实对很多企业具有相当大的诱惑力。据美国生产与库存控制学会（APICS）统计，使用一个MRP II/ERP系统，平均可以为企业带来如下经济效益：

1．库存下降30％～50％。这是人们说得最多的效益。因为它可使一般用户的库存投资减少1.4~1.5倍，库存周转率提高50%。

2．延期交货减少80％。当库存减少并稳定的时侯，用户服务的水平提高了，使使用ERP/MRP II企业的准时交货率平均提高55%，误期率平均降低35%，这就使销售部门的信誉大大提高。

3．采购提前期缩短50％。采购人员有了及时准确的生产计划信息，就能集中精力进行价值分析，货源选择，研究谈判策略，了解生产问题，缩短了采购时间和节省了采购费用。

4．停工待料减少60％。由于零件需求的透明度提高，计划也作了改进，能够做到及时与准确，零件也能以更合理的速度准时到达，因此，生产线上的停工待料现象将会大大减少。

5．制造成本降低12％。由于库存费用下降，劳力的节约，采购费用节省等一系列人、财、物的效应，必然会引起生产成本的降低。

6．管理水平提高，管理人员减少10％，生产能力提高10％～15％。

此外，近年来ERP市场的飞速成长也显示出了它的巨大发展潜力：

从国内的情况来看，中国的MRP II/ERP行业自1995至1997年均增长速度约为27%，而1998年增长速度竞高达35%左右(不包括财务软件)，市场销售额达到了4.2亿元。1999年由于亚洲金融风暴滞后效应等因素的影响，ERP市场有较大的回落。但随着财富论坛在上海的成功召开，中美WTO协议的最终签署，使得大多数无论是中资还是外资企业，都坚定了进一步投资的信心。这使得99年下半年以及2000年的ERP市场又重现商机。而来自香港大公报的消息预计，未来两年我国的ERP软件产品市场将达一百亿元左右。据统计，目前中国注册企业约有一千一百万家，其中10%为大型企业，在南方企业中，约有半数以上的大中型企业有采用和购买ERP产品的计划，但中小型企业较少，而北方企业购买ERP产品则有逐渐增加的趋势。

从整个国际上的情况来看，据美国权威市场预测研究机构AMR Research宣布，全球ERP市场在近五年内将以年综合增幅37%的速度发展。1998年全球ERP市场总收入达148亿美元，到2002年这一数字将增至520亿。

由以上的数字可以看出，ERP无论是在中国，还是在全世界都掀起了一场关于管理思想和管理技术的革命。更为值得注意的是，在MPR II还没有被中国的企业界人士所完全认可之前，它却已经在短短的几年时间内一跃发展成为现今的电子商务时代下的ERP。可见，这一新的管理方法和管理手段正在以一种人们无法想象的速度在中国的企业中如火如荼地被应用和发展起来了，它无疑给我们在市场经济大潮中奋力搏击的众多企业注入了新的血液。因此，为了我们更好地掌握和使用这一新的管理工具，很有必要先对ERP有一个清楚的认识。

ERP概念与历程

ERP——Enterprise Resource Planning 企业资源计划系统，是指建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想，为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台。ERP系统集中信息技术与先进的管理思想于一身，成为现代企业的运行模式，反映时代对企业合理调配资源，最大化地创造社会财富的要求，成为企业在信息时代生存、发展的基石。

我们可以从管理思想、软件产品、管理系统三个层次给出它的定义：

1．是由美国著名的计算机技术咨询和评估集团Garter Group Inc.提出的一整套企业管理系统体系标准，其实质是在MRP II（Manufacturing Resources Planning,“制造资源计划”） 基础上进一步发展而成的面向供应链（Supply Chain）的管理思想；

2．是综合应用了客户机/服务器体系、关系数据库结构、面向对象技术、图形用户界面、第四代语言（4GL）、网络通讯等信息产业成果，以ERP管理思想为灵魂的软件产品；

3．是整合了企业管理理念、业务流程、基础数据、人力物力、计算机硬件和软件于一体的企业资源管理系统。

具体来讲，ERP与企业资源的关系、ERP的作用以及与信息技术的发展的关系等可以表述如下：

1. 企业资源与ERP

厂房、生产线、加工设备、检测设备、运输工具等都是企业的硬件资源，人力、管理、信誉、融资能力、组织结构、员工的劳动热情等就是企业的软件资源。企业运行发展中，这些资源相互作用，形成企业进行生产活动、完成客户订单、创造社会财富、实现企业价值的基础，反映企业在竟争发展中的地位。

ERP系统的管理对象便是上述各种资源及生产要素，通过ERP的使用，使企业的生产过程能及时、高质地完成客户的订单，最大程度地发挥这些资源的作用，并根据客户订单及生产状况做出调整资源的决策。

2. 调整运用企业资源

企业发展的重要标志便是合理调整和运用上述的资源，在没有ERP这样的现代化管理工具时，企业资源状况及调整方向不清楚，要做调整安排是相当困难的，调整过程会相当漫长，企业的组织结构只能是金字塔形的，部门间的协作交流相对较弱，资源的运行难於比较把握，并做出调整。信息技术的发展，特别是针对企业资源进行管理而设计的ERP系统正是针对这些问题设计的，成功推行的结果必使企业能更好地运用资源。

3. 信息技术对资源管理作用的阶段发展过程

计算机技术特别是数据库技术的发展为企业建立管理信息系统，甚至对改变管理思想起著不可估量的作用，管理思想的发展与信息技术的发展是互成因果的环路。而实践证明信息技术已在企业的管理层面扮演越来越重要的角色。

信息技术最初在管理上的运用，也是十分简单的，主要是记录一些数据，方便查询和汇总，而现在发展到建立在全球Internet基础上的跨国家,跨企业的运行体系，初略可分做如下阶段:

A. MIS系统阶段( Management Information System)

企业的信息管理系统主要是记录大量原始数据、支持查询、汇总等方面的工作。

B. MRP阶段(Material Require Planning)

企业的信息管理系统对产品构成进行管理，借助计算机的运算能力及系统对客户订单，在库物料，产品构成的管理能力，实现依据客户订单，按照产品结构清单展开并计算物料需求计划。实现减少库存，优化库存的管理目标。

C. MRPⅡ阶段(Manufacture Resource Planning)

在MRP管理系统的基础上,系统增加了对企业生产中心、加工工时、生产能力等方面的管理，以实现计算机进行生产排程的功能，同时也将财务的功能囊括进来，在企业中形成以计算机为核心的闭环管理系统，这种管理系统已能动态监察到产、供、销的全部生产过程。

D. ERP阶段(Enterprise Resource Planning)

进入ERP阶段后，以计算机为核心的企业级的管理系统更为成熟，系统增加了包括财务预测、生产能力、调整资源调度等方面的功能。配合企业实现JIT管理全面、质量管理和生产资源调度管理及辅助决策的功能。成为企业进行生产管理及决策的平台工具。

E. 电子商务时代的ERP

Internet技术的成熟为企业信息管理系统增加与客户或供应商实现信息共享和直接的数据交换的能力，从而强化了企业间的联系，形成共同发展的生存链，体现企业为达到生存竟争的供应链管理想。ERP系统相应实现这方面的功能，使决策者及业务部门实现跨企业的联合作战。

由此可见，ERP的应用的确可以有效地促进现有企业管理的现代化、科学化，适应竞争日益激烈的市场要求，它的导入，已经成为大势所趋。

MRP基本原理

ERP是一个庞大的管理信息系统，要讲清楚ERP原理，我们首先要沿着ERP发展的四个主要的阶段，从最为基本的六十年代时段式MRP原理讲起。

基本MRP的原理

我们都知道，按需求的来源不同，企业内部的物料可分为独立需求和相关需求两种类型。独立需求是指需求量和需求时间由企业外部的需求来决定，例如，客户订购的产品、科研试制需要的样品、售后维修需要的备品备件等；相关需求是指根据物料之间的结构组成关系由独立需求的物料所产生的需求，例如，半成品、零部件、原材料等的需求。

MRP的基本任务是

(1)从最终产品的生产计划(独立需求)导出相关物料(原材料、零部件等)的需求量和需求时间(相关需求)；

(2)根据物料的需求时间和生产(订货)周期来确定其开始生产(订货)的时间。

MRP的基本内容是编制零件的生产计划和采购计划。然而，要正确编制零件计划，首先必须落实产品的出产进度计划，用MRPⅡ的术语就是主生产计划(Master Production Schedule，MPS)，这是MRP展开的依据。MRP还需要知道产品的零件结构，即物料清单(Bill Of Material，BOM)，才能把主生产计划展开成零件计划；同时，必须知道库存数量才能准确计算出零件的采购数量。

因此，基本MRP的依据是：

(1)主生产计划(MPS)；

(2)物料清单(BOM)；

(3)库存信息。

它们之间的逻辑流程关系见下图。

MRP基本构成

一、主生产计划(Master Production Schedule, 简称MPS)

主生产计划是确定每一具体的最终产品在每一具体时间段内生产数量的计划。这里的最终产品是指对于企业来说最终完成、要出厂的完成品，它要具体到产品的品种、型号。这里的具体时间段，通常是以周为单位，在有些情况下，也可以是日、旬、月。主生产计划详细规定生产什么、什么时段应该产出，它是独立需求计划。主生产计划根据客户合同和市场预测，把经营计划或生产大纲中的产品系列具体化，使之成为展开物料需求计划的主要依据，起到了从综合计划向具体计划过渡的承上启下作用。

二、产品结构与物料清单(Bill of Material, BOM)

MRP系统要正确计算出物料需求的时间和数量，特别是相关需求物料的数量和时间，首先要使系统能够知道企业所制造的产品结构和所有要使用到的物料。产品结构列出构成成品或装配件的所有部件、组件、零件等的组成、装配关系和数量要求。它是MRP产品拆零的基础。举例来说，下图是一个大大简化了的自行车的产品结构图，它大体反映了自行车的构成：

图1 自行车产品结构图

当然，这并不是我们最终所要的BOM。为了便于计算机识别，必须把产品结构图转换成规范的数据格式，这种用规范的数据格式来描述产品结构的文件就是物料清单。它必须说明组件(部件)中各种物料需求的数量和相互之间的组成结构关系。下表就是一张简单的与自行车产品结构相对应的物料清单。

表1 自行车产品的物料清单

注：类型中“M”为自制件，“B”为外购件。

三、库存信息

库存信息是保存企业所有产品、零部件、在制品、原材料等存在状态的数据库。在MRP系统中，将产品、零部件、在制品、原材料甚至工装工具等统称为“物料”或“项目”。为便于计算机识别，必须对物料进行编码。物料编码是MRP系统识别物料的唯一标识。

①现有库存量：是指在企业仓库中实际存放的物料的可用库存数量。

②计划收到量(在途量)：是指根据正在执行中的采购订单或生产订单，在未来某个时段物料将要入库或将要完成的数量。

③已分配量：是指尚保存在仓库中但已被分配掉的物料数量。

④提前期：是指执行某项任务由开始到完成所消耗的时间。

⑤订购(生产)批量：在某个时段内向供应商订购或要求生产部门生产某种物料的数量。

⑥安全库存量：为了预防需求或供应方面的不可预测的波动，在仓库中经常应保持最低库存数量作为安全库存量。

根据以上的各个数值，可以计算出某项物料的净需求量：

净需求量=毛需求量+已分配量- 计划收到量-现有库存量

MRP基本运算逻辑

基本MRP的运算逻辑图如图所示：

图1 MRP运算逻辑图

下面结合实例说明MRP的运算逻辑步骤。如图2是产品A的结构图。

图2 A产品结构图

于是，现在我们就可以计算各个产品及相应部件的需求量。

要注意的是，由于提前期的存在，使得物料的计划交付时间和净需求的时间有时会产生不一致。另外，我们为了简化计算，也暂时没有将安全库存量考虑在内。

表1 产品A的需求量计算（产品A，提前期=2，批量=10）

以上计算过程表明虽然1，2，4，6周均需要A，但实际A只要3及4周交付10个即可以了。这个计划下达时间和数量就是部件B和C的毛需求的时间和数量。

表2 部件B的需求量计算（部件B，提前期=1，批量=20，1A=2B=2′10=20）

表3 部件C的需求量计算（部件C，提前期=3，批量=60，1A=3C=3′10=30）

从这一层的分解可以看出，对于部件B，它还在需要在第3周交付个10个，为此我们还要按照产品结构展开下一层的分解。分解方法和步骤如前，这里我们就不一一展开了。

经过了以上的展开计算后，我们就可以得出产品A的零部件的各项相关需求量。然而，现实中企业的情况远没有这样简单，在许多加工制造性的企业中，由于产品种类繁多，并不只是产品A要用到部件B、部件C以及零件D和E，可能还有其他产品也需要用到它们，也可能零件D、E还有一定的独立需求（如作为服务件用的零件等）。所以，MRP要做的工作是要先把企业在一定时段内对同一零部件的毛需求汇总，然后再据此算出它们在各个时段内的净需求量和计划交付量，并据以安排生产计划和采购计划。这里为了解释它的原理，我们可以假设，企业还有产品X要用到零件D，此外，零件D还有一定的独立需求。则对零件D的总需求计算如图3所示。

求得了零件D的总需求量，我们就可以根据前面介绍的原理，进一步计算出该零件总的净需求量和计划交付量，由此，有关的生产计划和采购计划就能够在适当的时间给予安排。这样，我们就完成了一个基本MRP的运算循环。当然，这一切都是在计算机的帮助下，遵循分层处理原则（ERP系统是从MPS开始计算，然后按照BOM一层层往下进行，逐层展开相关需求件的计算，直至低层）完成的。应该说，这种借助于先进的计算机技术和管理软件而进行的物料需求量的计算，与传统的手工方式相比，计算的时间大大缩短，计算的准确度也相应地得以大幅度地提高。

图3 相关需求与独立需求同时存在时的需求量计算

七十年代闭环MRP

60年代时段式MRP能根据有关数据计算出相关物料需求的准确时间与数量，但它还不够完善，其主要缺陷是没有考虑到生产企业现有的生产能力和采购的有关条件的约束。因此，计算出来的物料需求的日期有可能因设备和工时的不足而没有能力生产，或者因原料的不足而无法生产。同时，它也缺乏根据计划实施情况的反馈信息对计划进行调整的功能。

正是为了解决以上问题，MRP系统在七十年代发展为闭环MRP系统。闭环MRP系统除了物料需求计划外，还将生产能力需求计划、车间作业计划和采购作业计划也全部纳入MRP，形成一个封闭的系统。

一、闭环MRP的原理与结构

MRP系统的正常运行，需要有一个现实可行的主生产计划。它除了要反映市场需求和合同订单以外，还必须满足企业的生产能力约束条件。因此，除了要编制资源需求计划外，我们还要制定能力需求计划(CRP)，同各个工作中心的能力进行平衡。只有在采取了措施做到能力与资源均满足负荷需求时，才能开始执行计划。

而要保证实现计划就要控制计划，执行MRP时要用派工单来控制加工的优先级，用采购单来控制采购的优先级。这样，基本MRP系统进一步发展，把能力需求计划和执行及控制计划的功能也包括进来，形成一个环形回路，称为闭环MRP，如图1示。...................

链家地产复试问跑盘学到了什么，应该如何回答？

推荐回答：

一、了解了市场和政策，房地产市场环境的好坏决定了整体的价格趋势链家渗透工具；

二、了解了所属商圈区位和配套链家渗透工具；

三、了解了开发商的品牌和实力，为以后给客户推荐房子奠定了基础；四、锻炼了胆量，在和客户的沟通中逐渐能给房子、给客户做出精确的定位。

跑盘的前期准备

清楚跑盘的目的:主要是为了以后跟业主或客户,打交道时好交流。

需要的工具:地图,纸笔,房产公司的跑盘表格。

了解项目:楼盘名称,地址,开发商,物业管理,管理费用,停车费用,小区栋数,楼年,一梯几户,户型面积,市场售价租价。

虚假宣传渗透房产交易各个环节

一套叫价1.4亿元的所谓“清朝格格府邸”近日成为链家等房产中介网站上的“网红”，甚至引来北京市文物局辟谣：并非登记在册文物，不过是“新建建筑”。由此房产信息虚假宣传现象再一次引发人们热议。专家指出，房屋买卖过程复杂，在选房、签约、交房等诸多环节都有可能被房产中介拿来制造卖点，消费者除主动核实信息、搜集证据外，还应仔细推敲合同中的免责条款，以书面合同来维护自身权益。

1.4亿“格格府”原为新建

此前记者根据线索在链家等一些房屋交易平台搜索到“香山公园内，清朝十七格格府邸，媲美龙湖”这一房产信息。记者发现，链家等房屋中介网站对此房产附加“肃亲王十七格格金默玉府邸”“香山公园内可以交易的独栋大院”等标签着实“博人眼球”。

对此，链家公司有关人员透露，从注册资料上看，该房产本身确实产权合法也可以进行交易。至于是不是“格格府”，这位工作人员回应称：“考证还比较难，业主提供的信息为‘格格府’。”

北京市文物局宣传教育中心工作人员告诉记者，文保处已从相关人物、建筑地址、建筑名称等方面查询，均未找到该建筑相关信息，可确认该建筑并非登记在册文物。“应该是近年来新建的建筑”。该工作人员说。

北京香山公园管理所工作人员也表示，该建筑物位于香山地区，但并不在香山公园范围内。按照职责范围来看，建筑所在地点不归香山公园管理所管辖，建造商也未向管理所通知报备。这位工作人员表示，对于中介声称“格格府邸位于香山公园内”这一表述，香山公园管理所已向房产中介递交了律师函，要求其改正。

目前，链家官网上已经搜索不到这套房源，赶集等平台上相关信息的措辞有所收敛。

记者调查发现，房产中介虚假宣传的目的或是为提高房产价格从而赚取高额居间服务费用（佣金），或为迅速打动消费者、促成交易、提高“团队业绩”。消费者从看房到入住，每一个环节都有可能被中介“忽悠”。

诱人的文字游戏往往是房产中介吸引消费者的第一步，常见套话背后都有一套“猫腻”。例如“零首付”并不像听上去那么美好。业内人士指出，“零首付”也是一种分期付款，是将首付的费用再一次分期付。法舟律师事务所律师张虎表示，“零首付”是由开发商或中介通过预先垫付，或者是虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得，这导致签订的合同会存在较多法律争议风险。

此外还有诸如距离或是价格的文字游戏，部分房产中介宣传“距离地铁××分钟”，但并未说明是步行还是乘车。还有“本小区租金×××元起”，房产中介往往用一个“起”字营造出低价的优惠感，但这档价格的房子往往“已经租出去了”。

另外，还有部分房产中介通过隐瞒信息或制造虚假信息，虚抬房屋价值。

中国消费者协会此前发布《房屋家居领域投诉情况专题报告》指出，部分房产中介隐瞒房屋真实情况，如抵押情况、房屋质量问题等。消费者交付定金、中介费之后才予以告知。还有房地产经纪机构对委托人隐瞒房屋相关权属状况、价格等重要事项，从中牟取高额差价。

“虚假房源”是中介最为常见的宣传陷阱。部分房地产经纪机构和经纪执业人员为吸引客源，随意发布虚假的房源信息。有房屋中介工作人员告诉记者，虚假房源往往不会明目张胆地张贴在公司官网上，但有些经纪人会将一些不实信息张贴在论坛、贴吧或者其他平台网站中。其目的不是为了售卖虚假房产而是为了吸引客户。

违规成本低于利益追求

记者调查发现，房产中介行业特殊的生存空间为其提供了虚假宣传的可能性。而自律组织未发挥应有作用以及缺少严格的行业标准使得房产中介的虚假宣传屡禁不止。

“房屋租售是理性需求物，人们选择房子时更多考虑位置、价格、质量等硬性条件。”中国人民大学现代广告研究中心主任王菲认为，“实际上多数房子并无太多有竞争力的卖点，所以房产中介需要利用一些手法来吸引消费者注意力并领先竞争对手。有了关注度，才有转化为销售率的基础。”

业内人士指出，房子是复杂性消费行为，消费者被吸引来后，会对房产的价值有自己的评估，“最终购买房子是不用参看广告的。前期宣传只需要把人请进来，这为虚假宣传提供了空间。”

中国社会科学院城市与房地产研究室主任倪鹏飞表示，房地产虚假宣传一方面是因为房地产产品非常复杂，存在信息极度不对称，有便于造假的空间；二是缺乏健全的质量标准体系，监管力度仍有不足，使得造假成本低。

汇佳律师事务所主任邱宝昌认为，部分房屋中介机构多以擦边球方式进行虚假宣传，或以街边散发传单或电话沟通为虚假信息发布渠道，令执法者难以下手。

另据住建部相关数据，全国约有6万家房产中介机构。在房地产中介从业人员取消了准入门槛、不需要职业资格准入的情况下，部分从业人员流动性大、专业性差，导致“服务意识”远低于“利益追求”。因此，有专家呼吁，当务之急是为房产中介制定行业标准，以此来淘汰一批资质过低的中介机构，使这个行业能在符合一定标准的“起跑线”上。

消费者维权注意收集证据

住房和城乡建设部有关负责人此前表示，对不诚信的中介机构，特别是炒买炒卖、居间牟利、恶意煽动、哄抬房价等行为，住建部将出台具体的失信严惩措施，加大处罚力度，严肃查处直至清出市场。

中央财经大学中国互联网经济研究院副院长欧阳日辉认为，互联网时代，房地产中介的网上虚假信息治理，需要探索以消费者权益保护为工作的中心，搭建政府监督、行业自律、企业自查、社会参与的综合管理体制。

同时，专家建议，监管部门可以探索利用大数据监管房地产中介的广告和宣传行为，改进监管手段和技术。

两高律师事务所律师董正伟建议：“消费者应当理性看待购房时机，购房合同上要以现行的合同范本来做参考，认真阅读购房合同，注意办理时间、房屋交接、装修质量等条款，免受霸王条款侵害自身合法权益。”

另有法律专家建议消费者应提前向消费者保护组织了解中介的资质、口碑以及客观评价。谨慎对待中介的口头承诺，有意识地收集固定证据。必要时可以直接向中国消费者协会进行反映，由中国消费者协会向人民法院提起诉讼。

（以上回答发布于2016-08-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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在链家做经纪人怎么样，我应该注意些什么？

个人感受到的，就是链家的工作氛围舒坦，发展空间透明公平，没有什么所谓的职场政治，然后专业系统的员工培训体系很赞，对于新人来说，能学到真东西。新人来首先做的就是跑盘，我给个小技巧哈，跑盘时要记住房子的基本信息，包括面积，价格，单价，房屋里面有净高，装修情况，税费情况。业主的户口情况，贷款情况，抵押情况等等。这些是点。还有面，整个小区的物业管理情况，物业费高不高，停车的情况。往外辐射，两公里，一公里内，有没有商业配套、医院、学校等，真的是要去花心思的，再加上工作经验的积累和时间的沉淀，才能成为一个合格的链家经纪人。