盛世名门市场定位,盛世名门开发商是谁

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• 1、贵港市规划新区是哪几个地方
• 2、盛世名门怎么样？好不好？值不值得买？
• 3、谁有 安丘 盛世名门 小区 的简介
• 4、山东泗水房地产市场怎么样？ 包含房价、地价、销售、以及分析等。。。。 全面点更好。

贵港市规划新区是哪几个地方

一、贵港市城市规划情况

地级市成立十一年来盛世名门市场定位，盛世名门市场定位我委在城市规划建设管理工作中，严格贯彻执行《中华人民共和国城市规划法》、《广西壮族自治区实施中华人民共和国城市规划办法》、《贵港市城市规划管理规定》、《贵港市城市规划管理补充规定》等法律法规，按照高标准规划，高质量建设，高效能管理的要求进行城市规划建设和管理。在规划编制方面，十一年来先后完成盛世名门市场定位了《贵港市中心城区总体规划》（1996年－2015年）、《贵港市城北新区控制性详细规划》、《贵港市港北区控制性详细规划》、《贵港市中心城区道路专项规划》、《广西贵港市城区防洪工程郁江北堤堤路园项目修建性详细规划》和《贵港市东湖景区控制性详细规划》、《贵港市城西区控制性详细规划》、《贵港市城市建设规划》（2006年－2010年）、《贵港市住房建设规划》等规划，并组织专家组进行了评审。这些规划对于指导及控制我市城市建设起到了很大作用。目前我委正组织编制《贵港市城北新区二期控制性详细规划》和《贵港市江南城区控制性详细规划》。

二、加快新区建设 提升城市形象

贵港市位于广西东南部，是一座具有2000多年历史的古城。地级市成立11年来，贵港市的各项事业获得了飞速的发展。目前，市中心城区面积已由10年前的18平方公里，扩大到36.5平方公里，人口也由20万增加到36万。城市的发展是贵港市11年发展的重大成就之一。经过努力，城市道路、广场、供水、排水、路灯、绿化、防洪等基础设施不断完善，特别是城市新区的开发建设，为扩大城市规模，完善城市功能，打造城市形象，发挥了极其重要的作用。

贵港的城市新区位于城市北部，规划总面积12平方公里（城北新区7平方公里，港北新区5平方公里），建成区面积已达8平方公里，主要属于城北新区范围。城北新区的开发建设始于1998年，以新世纪广场与行政中心的建设为标志。经过8年时间的努力，城北新区已初步成为规划合理，设施配套，功能齐全的城市新区。漫步城北新区，道路宽敞，绿树成荫，广场公园风光如画，20多栋高层建筑更是尽显现代风韵。城北新区的发展，带动了贵港城市建设的整体推进，不但城西区、港南新区正在大力推动，旧城改造也显示了前后未有的力度。贵港已初具现代化滨江城市、南国特色园林城市的风采。

贵港城市建设的成就，首先归功于市委市政府“以新区建设为重点，带动城市全面发展”的科学决策，也离不开建设部门与时俱进、大胆探索的辛勤努力。我们的做法与体会如下盛世名门市场定位：

1、明确城市定位，制定城市发展战略

贵港位于广西最大的浔郁平原、郁江之滨，具有优越的区位条件与交通优势，土地资源相对于区内其它城市比较丰富。但由于经济基础薄弱，近几年，每年财政投入城市建设的资金2000万元左右，极大地制约了贵港城市建设的发展。从城市基础设施而言，地级市成立时，城区道路主要由“两横两纵”构成，城区面积仅18平方公里，且设施不配套，供水、排水、路灯、绿化等都滞后，城市功能与景观都较差。

市委市政府组织专家进行了深入调查、证认，出台了《关于加快贵港市城镇化进程的决定》和《贵港市“十五”城镇发展规划》，并于1997年聘请同济大学城规学院完成了中心城区总体规划修编。这些决策与规划都充分考虑了贵港的优势条件，主要有：①区位与交通条件优势，有利于建设物流中心盛世名门市场定位；②土地资源优势，有利于扩大城市规模；③依山怀水的优势，有利于建设山水特色园林城市。由此，贵港市城市发展定位为：桂东南区域性经济中心城市，西江经济带重要内河口岸、交通枢纽，南国特色山水园林城市。根据城市发展定位，提出了城市发展战略与工作的基本思路，先后归纳为“一江两道三园五区十大工程”、“一江一湖四大城区八大工程”和“11158”工程的工作思路，这些工作思路都突出强调“以城北新区为重点，结合旧城改造，推动城市建设的全面发展”。重点发展城北新区，是贵港市11年来城市建设坚定不移的基本原则。贵港11年城市建设的成果，也充分证明了这个决策的正确性。

2、加强规划指导，发挥规划的龙头作用

根据贵港城市发展战略与《贵港市中心城区总体规划》关于“建设城北新区，带动城市建设全面发展”的基本要求，市政府组织编制了贵港市城北新区控制性详细规划与修建性详细规划。规划坚持区域优先原则、特色原则、效益原则、可持续发展原则、生态原则和超前原则，把城北新区定位为：集贵港市行政中心和地区性金融、商贸、文娱、旅游、居住为一体的现代化的城市中心区，具体包含三方面内容：一是城北新区发展的定位应高于目前贵港市已达到的发展阶段和水平，充分发挥其传统行业的优势，将其建设成为独具特色的经济支柱产业和经济新增长点。二是城北新区是经济繁荣、功能完善、环境优美的新型产业示范区。三是城北新区是集中展示21世纪本地区新形象的窗口。总的来说，就是充分利用城北新区所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住总体规划中制定的向城北重点发展的良好契机，面向二十一世纪，坚持高起点、高标准、高水平的要求，将城北新区建设成为经济繁荣、社会稳定、文化发达、环境优美、具有极大吸引力与凝聚力的现代化园林新区，成为名副其实的展示贵港新形象的窗口。据此，对区内各项规划用地进行了合理的布局，明确了用地指标，并重点编制了道路系统规划、绿地与景观系统规划，为新区的建设发展提供了科学蓝图。

为了确保城北新区的各项建设严格按规划实施，市政府与规划管理部门根据《城市规划法》与有关法规，加强规划管理，强化规划的权威作用。自从1997年中心城区总规修编完成及2001年城北新区规划完成后，贵港市几位市长都尊重规划，保持了规划的连续性。规划管理部门制订了严密的规划管理制度、工作流程，认真核发“一书两证”。特别项目选址、总平面设计报市政府分管领导审批。在广场公园内需要调整布局的个别重点项目，需报市四家班子讨论通过。同时，切实发挥规划监察执法队伍的作用，制止、查处各种违反规划、擅自变更规划的建设行为。

3、多渠道融投资，为新区建设提供保障

资金投入是城市建设的关键，更是新区建设的“瓶颈”问题。贵港市城北新区原来基本上都是郊区农民的小果场与各种旱地作物，基础设施几乎是空白。“一张白纸”，固然“可以画最新最美的图画”，但对资金的需求也尤为突出。

为了确保资金投入，市政府组建了新城建设投资开发有限公司，作为新区建设的业主，具体负责融投资与组织各类建设活动。融投资主要有以下渠道：一是确保财政的适度投入，以早期实施的市行政中心、新世纪广场公园、道路绿化的建设为主要内容，上述投资累计1亿多元。二是用好新区土地资源，几年来共征地1000多亩，除用于道路建设外，通过土地部门挂牌拍卖600多亩，收上土地出让金1.5亿多元，上交财政后按规定使用。三是通过银行贷款，用于征地与基础设施建设。共向国家开发银行广西分行贷款1亿元，向建设银行贵港支行贷款3000万元，其它渠道借款1600万元。四是招商引资，通过项目开发促进新区建设完善。较大规模的房地产项目有荷城新苑、世纪花园、盛世名门、德宝花城、吉田花苑等，已完成总投资近20亿元。总投资5亿元、占地800多亩的贵港民族公园已签订开发协议。五是动员社会力量，多方参与。如新世纪广场建设，发动社会各界认捐广场名树与广场雕塑，共筹资500多万元；发动单位小区进行庭院绿化、门前三包，也取得较好效果。

4、抓实施，加快新区开发建设

城北新区的开发建设，以1998年市行政中心与新世纪广场公园的正式动工为标志，进入了快速发展的轨道。2005年6月，据媒体记者统计，在城北新区吉田大厦到新区二路不足0.3平方公里的区域内，竞同时有14个巨型塔吊在紧张作业。随着塔吊的转移，一栋栋高楼揭开面纱，显露出各具风格的崭新形象，一片片设施齐全的新建成区也在迅速扩展。

城北新区开发建设的顺利实施，首先得益于市委市政府的高度重视。正是基于对新区开发战略意义的深刻认识，市委市政府把新区的建设提到重要议事日程，主要领导多次听取专题汇报，并召开现场办公会议，解决有关的突出问题。在广场公园建设、几条主要道路建设与绿化大会战工作中，市有关领导挂帅协调，理顺关系，加快工程进度。其次是部门积极配合。建设、国土、发改委、新城投资公司、金融部门、施工企业、各建设单位以及港北区政府等，都把支持新区建设作为自己的重要职责，建立了良好的协调机制，较好地解决了新区发展中遇到的问题与困难，为新区健康快速发展提供了良好的环境。三是抓住重点，全面推进。新区建设把道路工程作为重中之重，重点投入，重点管理，较快形成了新区的道路网络。与之配套的供水、排水、路灯、绿化、供电、通信等工程同步跟进，形成了良好的投资环境。据统计，2000年以来，城北新区已经竣工和正在施工的道路近9公里，计划投资8400多万元，已经完成6500多万元，大部分配套设施已经实施或正在实施。四是结合创“广西园林城市”，改善新区的生态环境。重点抓好新世纪广场公园绿化、新建道路绿化。2005年组织实施“百千万”绿化工程大会战，2006年开展“迎市庆、创广西园林城市”绿化会战，在城北新区与全市范围内开展了群众性的城市绿化活动。目前，城北新区已经成为名符其实的“绿色生态新区”，贵港已获得“广西园林城市”称号。五是以房地产项目为载体，加快城北新区的开发完善。在抓好公共设施建设的同时，积极引进房地产项目，集聚“人气”。一批较大规模、上品位的商住小区先后建成，小区内部与周边环境同步完善，极大地丰富了城北新区的内涵。随着居民的增多，新区已逐步繁荣发展起来。

5、发挥新区的带动作用，全面推进城市建设

新区的开发建设，给贵港的城市发展注入了强大的动力。新区建设的成功实施，扩大了城市规模，完善了城市功能，改善了投资环境，打造了贵港的崭新形象。一方面，群众的生活环境质量得到极大提高，另一方面，吸引了大量的资金参与贵港的城市建设与经济建设。10年来，贵港的市政基础设施投入达到18亿元。除了城市新区的投入，旧城改造也加大了力度，取得了大的突破。根据市委市政府“以城北新区建设为重点，带动旧城改造，全面推进城市发展”的发展战略，近几年，重点抓了东湖整治、郁江路堤园三位一体工程、六条街道景观改造工程等重点改造项目，并利用市场经济手段，实施了湖畔人家、港宝商贸城、凤凰城、国际生活城等小区的开发改造，老城区的面貌得到了极大的改观。目前，东湖整治项目已经完成前期工作，正在加紧落实拆迁安置；郁江路堤园三位一体工程在完成前期工作的基础上，正在实施首期大东码头至港北区政府旧址地段的改造；江北大道、解放路、建设路等六条道路景观改造工程，总投资1亿元，改造内容包括管线下地、人行道改造、绿化改造等，于2006年6月份市庆前全面完成，极大地改善了老城区的景观。

贵港城市建设的发展，促进了贵港各项事业的发展进步，也吸引了越来越多的投资者。华润、华电、华强、台泥等一批全国知名企业先后进入贵港，形成了贵港经济发展的强劲势头。据统计，2005年，贵港全市新上的市外资项目211个，合同投资额95.53亿元，实际利用市外资金41.3亿元。今后，随着西部大开发战略的深入实施，中国——东盟自由贸易区的逐步建立，一年一度“南博会”的举行，以及泛珠三角区区域合作的加快，贵港与区内各兄弟城市迎来了崭新的发展机遇。贵港要充分利用好优越的区位条件、交通条件与资源优势，加大融投资力度，进一步抓好城市新区的开发建设，在城北新区发展的基础上，近期重点搞好港北新区、港南新区与城西新区的开发建设，壮大城市规模，增强城市的辐射带动力，为实现城市发展目标，推动贵港经济社会的健康、和谐发展发挥重要作用。

三、2003年以来贵港市城市建设管理工作情况

2003年以来，贵港市城市建设管理工作以十六大精神与“三个代表”思想为指导，坚持科学发展观，突出重点，解决难点，打造亮点，拉开城市框架，完善城市功能，城市环境质量得到了极大提高。市中心城区面积由2003年的28平方公里，扩大到目前的39平方公里，城市人口由30万增加到40万，中心城区的辐射与带动作用不断加强。

1、市政基础设施建设

通过改革城建投融资体制的思路，多方开拓资金渠道（主要有争取国债和银行贷款、项目开发抓好配套设施的建设投入等），几年来，共完成城市基础设施投资15亿多元，组织实施了金港大道、城北大道、迎宾大道、江南大道、10万吨龙床井水厂、城区供水管网改造、垃圾无害化处理场、污水处理厂、中心城区主要街道景观改造工程、马草江公园等项目建设，除污水处理厂与马草江公园在建外，其余重点项目均已竣工，极大地完善了市政设施与城市功能。主要情况如下：

城市道路建设取得重大进展。以城北新区道路建设为重点，

完善城市道路网络，并与排水、照明、绿化、地下管线等工程形成了综合配套。共新建道路与改造主次干道20多条，总长度26公里，面积120多万平方米，总投资约3亿多元。2006年，中心城区六条主要街道景观改造工程、迎宾大道的竣工，极大地改善了城区的交通条件与城市景观，为建市10周年庆典活动献上厚礼。

供水设施。完成金港大道、新区二路西延段、南二路等新建道路给水管道20km，建设路、江北大道、中山路等旧城区道路给水管道25.8km，完成投资4200万元。

路灯建设。完成50多个项目，完成投资4100多万元，路灯设施线路总长伸延了130多公里。

园林绿化。实施了广场与新建道路、东湖公园与南山风景区的绿化建设及改造，东湖公园建成了开放式公园。2005年组织了“百千万”绿化工程大会战，2006年实施“绿化贵港、创建广西园林城市”活动。2007年全面启动占地484亩、总投资1.32亿元的马草江公园建设。市中心城区的绿地率达29.8%,绿化覆盖率达34.5%、人均公共绿地面积达10.49平方米。2006年，贵港市荣获“广西园林城市”称号。

环保设施建设。规划用地1000亩、首期用地385亩、日处理垃圾400吨的城市生活垃圾无害化处理场，已完成填埋场一期工程，填埋作业区已投产运行。大力推进城西污水处理厂，厂区工程完成64%的工程量，污水管铺设完成46km，占管网工程的43%。

市政实事工程。2007年初启动百条小街小巷改造和城区公

厕、垃圾中转站建设等为民办实事工程。对中心城区165条小街小巷进行路面硬化、排水改造与路灯安装；建设30座公厕、8个垃圾中转站。至8月底，小街小巷改造全面完成，总投资200万元。已建成公厕18座、垃圾中转站3座，其余部分正在大力推进。

2、以“南珠杯”竞赛与“城乡清洁工程”为载体，加强城市环境综合整治

市容“南珠杯”竞赛是自治区组织开展的以市容环境综合整治为主要内容的竞赛活动，以城建部门为主，协同交通、交警、工商、环保、卫生、农机等职能部门联合行动。在加强日常管理的基础上，组织开展集中整治，取得了良好的成效。城管部门每年依法登记违章物品上万起，纠正、处理乱摆乱卖等行为数万起，拆除违法违章横幅广告数千条。城区环境卫生质量明显改善，主要街道的清扫保洁达到部颁标准。新世纪广场作为城市客厅，已成为各种大型活动及市民休闲、娱乐的重要场所。贵港市本级前三届获“先进城市”奖，第四届获“优秀城市”奖，第五届获特等奖，跃上了新的台阶。

2006年9月份开展“城乡清洁工程”，治理“五乱”，是自治区党委政府的重要决策，是改善人民群众生产环境、构建和谐社会的重大举措。在市委市政府的领导下，抓好宣传发动，强化责任制管理，组织各部门、各单位和市民群众积极参与，推动了工作的深入持久开展。我市“城乡清洁工程”取得了阶段性成果，市容环境质量得到明显提高。经自治区督查组的综合评定，我市被评为全区“城乡清洁工程”标兵单位。

四、深化城市公用事业改革

城市公用事业与人民群众的生产生活密切相关。几年来，我们认真贯彻建设部、建设厅的工作要求，加大公用事业改革的力度。环卫工作推行目标责任制精细化管理，定岗、定人、定责，工作重心推进到一线，街道清扫保洁与上门收集垃圾有偿服务不断强化。公交方面，调整、增加公交线路，增加运营车辆，为市民群众的交通出行提供优质服务。供水质量与供水安全得到有效保障。公用事业各项指标优良，其中城区自来水普及率达100%，水质综合合格率达99%以上，城市路灯亮灯率达97%以上，城市燃气普及率达95%以上。

今后，贵港的城市建设与管理工作将坚持以科学发展观为指导，全面贯彻党的十七大精神，按照市委市政府提出的“六靠”工作思路，加快市政公用事业改革创新，进一步提高我市城市环境质量；贯彻落实《广西壮族自治区人民政府关于实施“城乡清洁工程”的决定》等有关文件精神，加强城镇环境的综合整治，从根本上改善城市面貌，为构建富裕和谐新贵港做出贡献。

盛世名门怎么样？好不好？值不值得买？

楼盘名称：济南盛世名门

别名：济南盛世名门

城市：济南

楼盘位置：三孔桥街与北园大街交汇处

开发商：山东恒嘉置业有限公司

产权年限：70年

建筑类型：多层,小高层,板楼,

公交线路：BRT1、K107、K57，30、66路等在三孔桥站下车

K53路在三孔桥街北口下车

其他交通方式：交通便利，出行顺畅，汽车站5分钟车程，火车站8分钟车程BRT1、K107、K57、66，K95,K53,30等公交线路环绕左右

规划信息：其占地面积为200000平方米，容积率，绿化率35%，共12栋楼，停车位1005个

周边配套：中恒小商品市场、银座北园店、华夏医院、山大二院、十五中、五十一中等

内部配套：安全管理:物业管理

卫生服务:物业管理

小区入口:自由出入

（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）

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谁有 安丘 盛世名门 小区 的简介

项目名称盛世名门市场定位：盛世名门

开发商：潍坊市润成房地产开发有限公司

项目位于安丘市四马路与长安路交叉口（原帘子布厂）

电话：4716666 4717777

盛世名门

由潍坊市润成房地产开发有限公司倾情打造的又一力作盛世名门市场定位，是潍坊市重点项目之一。

是全城惟一纯高层住宅小区，惟一车位与户数比例达1.3：1的高品质社区。（项目地处安丘市新的中央生活区（CLD），西靠建安路，北依长安路，向东200米进入206国道，距汽车站也仅仅3分钟车程，交通便利、生活氛围浓厚。

项目总建筑面积约23万平方米，绿化率高达40%。整体分三期开发，规划建设15幢高层住宅和1幢酒店式公寓，是一座可以容纳4000人的高档住宅小区。

小区北门为主入口，西门为次入口。在东、西、北三个方向分别设有地下停车场出入口。小区秉承“生态，低碳，环保，节能”建筑理念，采用简欧主义建筑风格，整体简约而细节丰富，富有韵律之美。

小区延用了大量的名贵植被、假山喷泉、小桥亭榭等丰富的欧式园林元素，多处亲水平台点缀其中，搭配蜿蜒曲折的道路，仿佛置身于一幅唯美的画卷之中。近赏社区醉花水影，远观青云湖的微波荡漾，如诗如画的青云山公园。让盛世名门市场定位我们四季享受水在园中，人居林间的水岸艺术生活。

小区物业采用封闭式管理，道路采用人车分流的方式，最大程度上保证了车辆的畅行无阻和行人的安全。我们小区配有周界防盗报警系统，可视对讲系统，公共监控系统，电子巡更系统，燃气消防自动报警系统，门禁一卡通系统等六重安防系统，为您的尊贵生活保驾护航，我们的承诺不止现在，更将关乎您的未来。

小区内设供业主独享的高级会所咖啡厅、健身房、游泳馆、桌球室、乒乓球室等一应俱全，让您畅享人生的尊贵与奢华。周边配套有农业银行，兴华学校，中医院，农贸市场，距佳乐佳商圈也仅5分钟车程。最重要的是咱们小区拥有近1.5万平米集金融、商务公办、购物、餐饮、休闲娱乐于一体的综合性商业街。让您就近享受都市的繁华，未来升值潜力巨大。

一期共由4幢高层住宅，2幢25层，2幢17层。面积从58到120平米不等，更有200平米的豪华复式，户户动静分区合理、全明方正，充分满足客户的不同需求。一期环境优美，性价比高。首先落成的北门和地下停车场，充分保证您的出行无忧。

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关于泗水县房地产业发展现状及研究

房地产业是国民经济的支柱产业，对于促进我县产业结构战略性调整、优化产业结构、推动经济增长方式转变，对于扩大就业、适应人民群众的消费需求，促进工业基地全面振兴都具有十分重要的战略意义。为全面了解我县房地产业的发展历程及现状，分析存在的问题，研究和提出相应的对策建议，根据主要领导指示，由县委政研室会同县住建局，就我县房地产业的相关问题进行了专题调研，报告如下：

一、泗水县房地产业的发展历程及现状

（一）从房地产业发展历程看：据调查，由于我县经济发展滞后，房地产业起步较晚。泗水县真正意义上的房地产业是以2003年君泰小区开发为标志，片区开发历经三个阶段：一是发育形成雏形阶段（2003—2004年）。君泰小区、同济花苑、圣源居、圣达小区等小区相继建设，拉开了我县商品住房市场发展的序幕，其特征是市场化程度差、商品房交易量小、经济贡献率低。二是逐步发展阶段（2004—2007）。在土地、住房两项制度改革的推动下，我县城镇化建设加速推进，城市建设和旧城改造开发及保障性住房建设同步实施，滨河水苑、恒兴家园、府前花园、金冠阳光花园、永胜珍珠泉花园、居安花园、圣源新天地等小区相继开发建设。这一时期的房地产业渐趋规范，房价稳中上升，经济贡献率逐年提高。三是相对成熟阶段（2008年至今）。旧城改造开发和新城建设力度加大，三发舜和、龙城知春、永胜茗筑、圣源丽都、龙城知春、圣融庭院、中兴新城、金域中央、绿景国际、金泉广场、福临城等小区快速建设，特别是伴随着海情圣地国家康居示范工程的进入和小高层的崛起，呈现出房地产开发投资快速增长、房地产开发面积不断扩大、房地产销售持续旺盛。08年至今共建设开发小区23个，规划开发总用面积约5200亩，规划开发建筑面积约500万平方米，在建建筑面积约140万平方米，我县房地产市场特别是城区房地产业正处在攸关转机的“门槛上”。

（二）从2009年以来房地产销售量看：据09年以来统计数据，已开盘销售的房地产开发企业共有17家，建成商品房约9100套，完工面积约105万平方米，其中各楼盘销售套数详见表一:泗水各楼盘销售量统计。

表一:泗水各楼盘销售量统计

开发楼盘 2009年

总销售套数 2010年

总销售套数 2011年前五个月

销售套数 空置率

府前花园 140 29 23 11.7%

恒星家园 190 56 4 9.6%

圣融庭院 187 178 67 12.3%

三发舜和 520 679 69 10.9%

圣源丽都 580 207 102 14.5%

金冠阳光 72 54 4 12.3%

滨河水苑 210 63 98 13.7%

龙城知春 889 462 436 10.7%

中兴新城 102 287 47 13.4%

珍珠泉花园 310 167 23 9.3%

圣源新天地 20 71 9 10.2%

海情圣地 70 17

盛世名门 148 189

永胜茗筑 95 14

金泉广场 35

福临城 184

金域中央 65

合计 3220 2566 1386

1、从上述表中可以看出2009年泗水县城商品房销售数量创下新高，证实了泗水县城房地产市场依然在不断升温。2010年第一季度虽是房地产销售市场淡季，但商品房销售数量与去年同期相比增长18%，商品房空置率处于合理区间，但个别楼盘空置率较高，销售前景惨淡。（按照房地产行业通行惯例，空置率在3%以下商品房商品房供不应求，可供购房者选择的商品房很少，不利于房地产市场的发展；空置率在3%—10%之间，商品房供求关系平衡，为较为成功楼盘空置区间；空置率在10%—15%之间，商品房供求关系基本平衡，为房地产销售市场合理空置区间；商品房空置率在15%以上，为严重挤压区间，极为危险）。

2、从空置率出现的原因上来看，主要在于：

（1）品质较低、公共设施配套不全，内部环境较乱，楼房间距视觉拥挤的楼盘不受购房者欢迎。

（2）户型设计不合理，套型面积较大或较小的楼盘不好销售。以目前销售状况来看，户型面积在110㎡—130㎡的商品住房最受购房者欢迎。

（3）购房者对高层住宅观念依旧淡薄，对入住后的费用问题担忧。购房者对小高层商品房屋从不接受到接受再到受欢迎依然需要一段时间。

3、从各楼盘之间销售情况及空置率对比来看，三发舜和北区楼盘为泗城目前开发成功楼盘，多层商品住房供不应求；高层商品住房在随着县住建局成功团购之后吸引到众多的潜在购买者，目前三幢高层住宅楼几乎售馨。圣源新天地及圣源丽都为泗水县城销售状况最稳定楼盘，其最大优势在于区位优越；但由于圣源新天地高层商品住房户型设计不合理（户型面积均为150平方米），导致80套商品房仅售出25套，成为该楼盘开发唯一缺点。金冠阳光花园为目前泗水县城销售状况最不稳定楼盘，主要原因在于前期的质量、配套设施等争端问题导致了后续商品房的销售。

（三）从2009年以来房地产销售价格看：2009年泗水县城房地产销售均价为2020元/㎡，同比增长9.2%；目前房地产销售均价为2560元/㎡，比09年销售均价增长26.7%，详见表二：泗水城区各楼盘多层商品住房销售均价。

表二：泗水城区各楼盘多层商品住房销售均价

开发楼盘 09年销售均价 2010年

销售均价 目前销售均价 未来趋势

府前花园 1890元∕㎡ 1990元∕㎡ 2300元∕㎡ 基本稳定

恒星家园 1990元∕㎡ 2100元∕㎡ / 已售完

圣融庭院 2070元∕㎡ 2270元∕㎡ / 已售完

三发舜和 2180元∕㎡ 2340元∕㎡ / 已售完

圣源丽都 2170元∕㎡ 2320元∕㎡ / 已售完

金冠阳光花园 1930元∕㎡ 1990元∕㎡ 2050元∕㎡ 基本稳定

滨河水苑 1850元∕㎡ 1900元∕㎡ 2040元∕㎡ 基本稳定

龙城知春 1980元∕㎡ 2170元∕㎡ 2850元∕㎡ 基本稳定

中兴新城 1920元∕㎡ 2080元∕㎡ / 已售完

珍珠泉花园 1600元∕㎡ 1720元∕㎡ 1890元∕㎡ 基本稳定

圣源新天地 1910元∕㎡ 2210元∕㎡ / 已售完

海情圣地 4200元∕㎡ 4200元∕㎡ 基本稳定

盛世名门 2050元∕㎡ 2160元∕㎡ 基本稳定

永胜茗筑 2130元∕㎡ 2300元∕㎡ 基本稳定

福临城 3050元∕㎡ 基本稳定

从上述数据中可以看出泗水县城商品房销售价格节节攀升，完全摆脱了08年底全球金融危机的影响，其中三发舜和家园商品房销售价格始终是泗水城区房地产销售市场的风向标，带动房价的整体提升。

泗水县城高层住宅的开盘销售为2009年泗水县房地产市场一大突破点,详见表三：截止到2011年5月份为止，高层商品住宅销售价格。

表三：2011年五月份高层商品住宅销售价格

小区

楼层 中兴新城 滨河水苑 龙城知春 圣融庭院 金域中央

十七层 2690 2500 　 　 　

十六层 2680 2450 　 　 　

十五层 2640 2400 　 　 　

十四层 2600 2350 　 　 　

十三层 2560 2300 　 　 　

十二层 2520 2250 　 　 　

十一层 2490 2200 　 3260 　

十层 2450 2150 3146 3260 　

九层 2410 2100 3126 3220 　

八层 2370 2050 3026 3190 　

七层 2330 2000 2946 3100 　

六层 2290 1950 2896 3020 　

五层 2260 1900 2816 2995 　

四层 2230 1850 2766 2890 　

三层 2200 　 2736 2840 　

二层 　 　 2666 2800 　

一层 　 　 2566 2770 　

均价 2448 2175 2869 3031.364 2970

从以上数据中可以看出泗水县城相同小区高层与多层的销售差价在200—300元∕㎡，仅为高层与多层建安成本之差。高层销售价格不温不火，广大消费群体的购买欲望不强，《关于提高城市土地利用率鼓励建设购买高层住宅的暂行意见》（泗政发[2009]17号文）需继续实施。

造成我县商品房平均销售价格呈持续走高态势的主要原因：一是通货膨胀因素导致建筑材料成本、劳动力成本上升（建筑量的增加建筑量的增加使我县建筑工人工资比周边县市高20%多），而且因改造成本的提高，出让的土地价格依然有上升趋势，再加上近年来各楼盘建筑工艺的革新，建设品质的提高，都形成了居高不下的“刚性成本”，所以成本刚性将支持房地产价格不会回落；二是随着08、09年国家实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策，房地产发展环境大大改善，居民购买力得到信贷支持，使普通及改善型住房需求得到有效释放，而且目前国家对房地产市场的调控尚未实际影响到泗水这样的四线城市，总体购房需求大大提高；三是我县实施了鼓励农民进城购房的优惠政策，显著增加了购房人群，有效地激活了外出务工农民的进城购买欲望。

（四）从房地产开发土地市场看：自2007年3月原山东面粉机械厂储备用地完成拍卖以来，已成功的举行了18次国有土地挂牌、拍卖，共出让土地1676.5亩。而2009年至今共完成了四块国有土地的挂牌出让，出让土地达878.5亩，相当于前几年出让土地总和，详见表四：2009至今泗水县城土地供应情况。不难看出在泗水房地产销售市场火爆的同时，土地供应量倍然陡增，房地产开发面积预计今年将翻番增长。

表四：2009年至今泗水县城土地供应情况

序号 出让方式 地块编号 面积 受让单位 成交价 开发项目

1 挂牌出让 泗储地［2008］－6号 7.5342 泗水县九源房地产开发有限公司 3200 圣融庭院

2 挂牌出让 泗储地［2009］－1号 6.6666 山东万紫园旅游开发有限公司 1516 万紫千红

3 挂牌出让 泗储地［2009］－3号 0.9733 山东万紫园旅游开发有限公司 210

4 挂牌出让 泗储地［2009］－2号 2.6064 山东万紫园旅游开发有限公司 561

5 挂牌出让 泗储地［2009］－5号 0.31 泗水永胜房地产开发有限公司 150

6 挂牌出让 泗储地200916号 3.50361 济南三发置业有限公司 1400 三发舜和

7 挂牌出让 泗储地200915号 9.379172 济南三发置业有限公司 3800

8 挂牌出让 泗储地［2008］9－1号 6.3866 济宁鸿鑫置业有限公司 1304 盛世名门

9 挂牌出让 泗储地［2008］9－2号 11.29649 济宁鸿鑫置业有限公司 2314

10 挂牌出让 泗储地［2008］9－3号 3.02975 济宁鸿鑫置业有限公司 622

11 挂牌出让 泗储地200956号 0.081007 泗水永胜房地产开发有限公司 60

12 挂牌出让 泗储地200973-1号地块 7.79826 泗水海情置业有限公司 8200

13 挂牌出让 泗储地200973-2号地块 6.27206 泗水海情置业有限公司 6590

14 挂牌出让 泗储地200966号 4.6002 济宁市宏兴房地产开发有限公司 1540 滨河水院

15 挂牌出让 泗储地200938-2号地块 0.64498 泗水永胜房地产开发有限公司 280 珍珠泉花园

16 挂牌出让 泗储地200977号 5.64727 泗水永胜房地产开发有限公司 3900 光明小区

17 挂牌出让 泗储地20106号 9.3463 山东恒瑞房地产开发有限公司 1460 金域中央

18 挂牌出让 泗储地2010－10号 1.9393 九巨龙房地产开发集团有限公司 1070 龙城之春

19 挂牌出让 泗储地2010－9号 3.594226 九巨龙房地产开发集团有限公司 1980

20 挂牌出让 泗储地2010－13号 0.652827 九巨龙房地产开发集团有限公司 360

21 挂牌出让 泗储地2010－12号 2.677746 九巨龙房地产开发集团有限公司 1480

22 挂牌出让 泗储地2010－11号 1 九巨龙房地产开发集团有限公司 552

23 挂牌出让 泗储地20107号 7.0682 山东恒瑞房地产开发有限公司 7160

24 挂牌出让 泗储地20108号 4.0071 山东恒瑞房地产开发有限公司 3466 金域中央

25 挂牌出让 泗储地201023号 3.499 济宁市宏兴房地产开发

有限公司诚成分公司 1150 金泉广场

26 挂牌出让 泗储地201016号 3.1904 泗水新厦置业有限公司 779 杨柳新苑

27 挂牌出让 泗储地201024号 8.8923 山东绿景福帝置业发展有限公司 5950 公安局片区

28 挂牌出让 泗储地201026号 1.3452 山东万祡园旅游开发有限公司 384 万紫千红

29 挂牌出让 泗储地201025号 1.5456 山东万祡园旅游开发有限公司 441

30 挂牌出让 泗储地201028号 1.6715 山东万祡园旅游开发有限公司 476

31 挂牌出让 泗储地201027号 0.7597 山东万祡园旅游开发有限公司 217

32 挂牌出让 泗储地201029号 1.643 九巨龙房地产开发集团有限公司 497 龙城之春

33 挂牌出让 泗储地201030号 1.5732 九巨龙房地产开发集团有限公司 475

34 挂牌出让 泗储地201019号 3.0614 山东金庭华府实业有限公司 1994

35 挂牌出让 泗储地201043号 0.12801 邹城市恒成房地产开发公司 350 恒兴家园

36 挂牌出让 泗储地201044号 0.33912 济宁市宏兴房地产开发

有限公司诚成分公司 480 金泉广场

37 挂牌出让 泗储地201060号 6.8265 泗水福临房地产开发有限公司 7167 福临城

38 挂牌出让 泗储地201046号地块 0.3732 山东新商博投资发展有限公司 252

39 挂牌出让 泗储地201047号 3.5673 山东新商博投资发展有限公司 2360

40 挂牌出让 泗储地201110号地块 2.3993 泗水新胜置业有限公司 2340 东王经济园

41 挂牌出让 泗储地201111号地块 0.02716 泗水新胜置业有限公司 27

42 挂牌出让 泗储地20119号地块 1.688 泗水新胜置业有限公司 1646

43 挂牌出让 泗储地201114号地块 2.6349 济宁天之和置业有限公司 4200 古城路北

44 挂牌出让 泗储地201115号地块 0.5177 济宁天之和置业有限公司 800

45 挂牌出让 泗储地201068号地块 1.7413 泗水永胜房地产开发有限公司 1660 光明小区

在土地用途中：2009年所放量土地中，住宅用地占有相当大的比例，而商业用途只是作为住宅的配套，所以居住需求仍然是土地供应市场的主导需求，不难看出居住需求始终作为一种刚性需求刺激我县房地产市场快速发展。但同时应注意到商住和商业用途土地的需求在近期可能迎来一个旺市。受调控政策的影响，银行放贷额度会大幅减少，再加上利率提高，银行贷款占企业资金来源比重超过30%的房地产企业，会因资金压力而降低投资，所以房地产开发建成量会有一定放缓，从而使已投入销售的商品房有一个适当时间的消化过程。对住宅开发的调控产生“挤出效应”，使资金可能多的流向商业房产，商业房产将量价齐升，得到较快发展。

在土地价格中：呈现稳中有升的形势，西城区净开发地价已达70万元/亩。老城区居住用地净开发地价已达90万元/亩，老城区商业用地净开发地价已达到150万元/亩左右。

在土地区域中：新旧城结合处地块最受关注，老城区土地由于拆迁成本过高，导致地价较高于新城区。目前土地供应市场较为火热，土地供应量较大，发出一种畸形发展的信号，造成房地产发展的信心危机，因此应尽量减少土地放量，合理供应土地。

注：经开发地价指用于商品房开发的净地价格，是扣除安置用地后的价格。（五）从房地产开发购买群体看：1.泗水商品房购买人群目前已不单单局限在在城区范围，尤其是《关于鼓励农民进城购买商品房的暂行意见》（泗政发[2009]16号文）的出台引发泗水城区房地产消费群体进一步扩展到全县，同时由于我县优美的生态环境并辐射县外。本次调查涉及商品住房开发商、城区老住户、机关事业人员、企业职工、个体工商户和外出农民工等六类群体，共发放调查问卷1500份，回收1419份，不合格100份，回收率94.6%，合格率95.07%；发放统计表格10份，回收10份，回收率100%，合格率100%；现场访谈112人，占抽样总数的7.47%。具体分布情况见表五。

本次调查不涉及经济适用房和回迁房，对商品住房开发商采取全面调查，对其他五类购房群体采取抽样调查。

表五：调查问卷对象及抽样分布

调查

项目

数额

调查

对象 问卷调查人数（人）及占该类群体比例% 男性调查对象（人）及比例% 18-60岁人数及占比% 商品房供给

统计表发放

份数及占比% 现场访谈(人)及占抽样人数

比例%

商品住房开发商 10 100% 7 63.64

城区老住户 355 1.52 311 87.6 337 94.93 30 8.45

机关事业单位人员 184 1.51 113 61.41 184 100 20 10.87

企业职工 200 0.22 116 58 194 97 20 10%

个体工商户 200 2.06 150 75 194 97 9 4.5%

外出农民工 380 0.23 288 75.79 374 98.42 33 8.68%

调查结果显示，近期五年内有购房意愿的占34.9%，城区老住户、机关事业人员、企业职工、个体工商户、外出农民工分别为37.18%、33.15%、39%、36.5%、28.9%。

截止目前我县购房主要消费群体如表六：

表六：购买商品住房人群比例

类别 行政事业单位工作人员 私营业主 教师 农民 企业职工

购买房数 663 513 347 324 308

所占比例 30.8% 23.8% 16.1% 15% 14.3%

根据抽样调查，有固定职业和固定收入的形成了购房消费的主流占61.2%；有一定的商业经营的也占到23.8%；农民进城购房人群比例提高到15%。由此可见，有固定收入的人群已成为泗城房地产市场最稳定的购买因素，但同时应注意到外出打工农民已成为潜力最大的购买群体。此外，由于泗水独特的生态环境优势，曲阜、兖州、邹城等县外人士到泗水城区购房早在圣达小区销售时就已出现，目前各楼盘均涌出一批外地购买客户，大多为投资行为，但也形成了一种需求。

（六）从商业房市场看：1、基本情况。泗水商业房主要始于临街房屋改造经营，现已形成了以人民路、健康路、文化路、济河路为中心的商业路网，商业区集中区域以华联商厦、商贸城、步行街、财富广场为购物中心向四周辐射发散，形成老城区商业格局。目前西城区商业布局仅以中兴路为线两侧分布，暂未形成规模。2、商业房市场价格分析。随着商品住房建设速度的加快，开发量的逐年增加，从而拉动了泗水商业房市场出现质的飞跃，消费群体均看到商业房的升值空间，纷纷把购买商业房做为理财的投资，商业房价格也逐年上涨，目前老城区中心位置2层店铺市场价格已达6500元/㎡～7500元/㎡。新、老城区分界的中兴路两侧中心及辐射地带区域商业房价格基本在5000元/㎡以上。商业房投资的高回报使价格一直是稳中攀升。3、商业房发展策略。商业房地产是城市经济发展的标志，其作用：一是带动城市经济发展，提高人们的生活质量；二是提升城市综合竞争力；三是吸纳社会就业人口；四是承载城市景观能力。

目前泗水县城市中心正逐渐向西发展，老城区浓重的商业气氛在随着西城区住宅小区的初具规模后也开始慢慢转移。预计未来几年内在圣源湖、文化广场等休闲景观场所建成之后，西城区的人气将更进一步聚0集，以新旧城交界处中兴路为中心向东西两侧辐射形成新的商业区域，进而形成泗城标志性的商业地标。

（七）从二手房基本情况看：近年来，泗水县房地产管理部门一直在积极搭建平台，大力培养房地产交易市场。但二手房交易面积占市场份额还是很低，2010年二手房成交量161宗，今年二手房成交量51宗，与新开发商品房成交量比相差甚远，导致整个房地产市场缺乏必要的弹性和正常的流通，其主要原因有以下几点：一是缺乏完善的房地产中介服务体系。房地产中介服务业是与…………

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内容太长了发不出来了，你还是去网站看吧！另外网站上还有泗水各楼盘详细情况、价格备案、还有调查的成交价格什么的，应该是比较全的！