商业地产主题定位,商业广场主题定位

导航：

• 1、商业地产项目如何定位
• 2、商业街如何做定位？？
• 3、商业地产项目该如何做业态布局与品牌落位呢？
• 4、如何用文化来打造商业地产新模式 丰富特色业态布局
• 5、关于商业地产的定位和业态？

商业地产项目如何定位

商业地产项目如何定位

--------------------------------------------------------------------------------

近年来，天津经济的持续快速发展带动商业需求不断提升，全市社会消费品零售总额在"十五"期间累计达到4931.17亿元，年均增长13.5%。2006年1～11月，天津市社会消费品零售总额比上年同期增长14%。配合商业需求的提升，天津市商业地产亦得到快速发展。"十五"期间，全市累计竣工商业设施面积431万平方米，根据天津市商委于2006年5月发布的《商贸流通业发展"十一五"规划》，"十一五"期间，天津商业设施投资总额将达900亿元，人均商业面积将由0.9平方米提高到1.2平方米以上。

商业地产投资快速增加的同时，商业地产市场也进入了竞争残酷的"红海时代"。对此，商务部有关负责人表示，商业竞争的危机主要来源于同质化竞争，差异化策略将成为引领商业地产的关键。作为开发商，如何推出实现土地价值最大化、符合自身商业模式并实现差异化定位的商业地产项目便成为重要课题。尤其是大型商业地产项目，仅商业规划阶段就包括商业定位设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策划设计等诸多环节。其中，如何切准市场脉动，正确选择商业地产项目的定位方向，是决定商业项目成败的重要前期工作。

定位是商业地产项目运作成功的基础环节，是一种要求商业项目确立聚焦于顾客利益目标方向的选择。任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立，但是市场上反馈的需求信息数量庞杂，要在有限时间内遴选、分析出最有价值的信息，需要成熟的模式和丰富的专业经验。模式提供了全面、科学的工作思路与方法，为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。开发商需要了解项目的资源状况，包括自身优势、周边环境、消费能力、竞争状况、商业网点规划等等。然而，项目定位绝非照猫画虎般的机械运动，应根据项目的不同特点采取不同的方法与手段。研究区域消费文化便是对项目定位进行主题提升从而寻找项目"蓝海"之路的关键点之一。

通过对区域消费文化的深入调查研究，不仅能够使项目走差异化经营路线、寻找市场的空白点，尽可能的减少因为产品的雷同而形成的不必要的竞争，还能够形成自身特色的品牌文化定位，使项目自身形成一种文化氛围，通过这种文化氛围形成很强的客户忠诚度。

天津市的发展有悠久的历史，在城市的各个角落里有着丰富多样的消费文化，这种文化悄无声息地渗入老百姓生活的方方面面，在实际的消费行为中得到体现并最终影响着商业地产项目的后期经营。

开发商投资一个商业项目，毫无疑问，了解项目的资源状况是首要的，但项目该如何定位？如何将项目所在区域的文化资源优势变成市场优势？从文化的角度分析，首先一点是要尊重文化，要做到尊重文化就必须了解项目区域所具备的明显或含蓄的消费文化。这就要求开发商、策划人员、设计人员融入当地生活，利用不同的文化特征作为细分变量，进行细分。此阶段更强调对区域文化的挖掘和提炼。然后企业根据自身的使命目标、竞争优势，确定目标顾客群体，再通过顾客需求分析，更加透彻地研究目标顾客群体的生活方式、审美情趣、消费观念、思维方式等要素，从中提炼出最核心或最具个性特色的文化特征。只有尊重了解了当地的文化，项目的宣传、招商才能更容易被接受，其目的性才能更加明确。

其次，开发商需要在了解这种文化的基础上，打造具备自身特色文化的商业项目。其实，识别商业项目特色的密码就是文化。这种文化不是开发商炒作出来的，不是无中生有的，而是在原先本来就存在的文化基础上所演绎出来，是企业根据当地消费文化结合自身的企业形象、文化底蕴和竞争者的文化定位及其核心竞争力等因素，进行企业内部文化定位，使内部文化定位与目标顾客的文化理念完美融合的体现。这样的文化是当地消费者所认可的，青睐的。这种演绎可以把原先明显的消费文化升华为更高的一个档次，也可以把原先隐性的文化更为张扬的表现出来，并实现其商业价值的最大化。

最后，对于商业项目来说，文化是广义的文化，首先是人文景观文脉化，其后依次是环境生态化、功能休闲化、管理现代化，因此一系列的规划设计、建筑元素与商业项目的经营管理都应相辅相成。

总之，商业地产项目有自身的特点与发展规律，项目前期定位准确与否直接关系到项目开发、运营的成败。商业地产项目的定位不仅是一个对市场逐步深入理解的调查研究过程，同时，也是发现、提炼、融合区域消费文化并提升项目主题文化的"创作"过程。

商业街如何做定位？？

整体建筑风格一般要明显突出当地特色文化、多民族文化，要用合理商业地产主题定位的艺术风格把文化元素巧妙商业地产主题定位的融为一体，使之成为亚丁景区别具特色商业地产主题定位的一大亮点。

商业街的建筑格局应充分体现集中、集密、高低错落有致、胡同相互之间要有当地景区多民族商业街项目整体思路定位及未来运营设想，连贯通畅。

商业街个体单店的外立面可根据经营者的经营特色进行装修设计。

商业街的思路定位和运营设想目标是商业地产主题定位：全力打造“人无我有，人有我优”的项目发展理念。

商业街是人流聚集的一个主要场所。采用东西方向排列，以入口为中轴对称布局，建筑立面多采用塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。

专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材、汽车配件、酒吧、休闲娱乐等商业地产主题定位；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营。

商业地产项目该如何做业态布局与品牌落位呢？

运营管理与策略是商业地产运营的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。

随着商业地产的发展，以MALL为代表的商业地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。微观经营主体选择在商业地产建设期间就应该有初步规划，商业地产的建筑设计应该同微观经营主体的选择相配和。微观经营主体选择的第一个考虑因素是建筑特点和建筑条件。微观经营主体的选择的第二个依据是商业地产的类型和特点和整个商业地产项目的经营定位。同时，商业地产的类型和特点也在很大程度上取决于微观经营主体的组成。

不同的商业地产的微观商业经营主体组成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商有意识选择的结果。他们在制定招商计划时，已经确定了各种微观商业经营主体的组成和数量，他们占整个可出租面积的比例以及他们在商业地产中的地位和位置。

如何用文化来打造商业地产新模式 丰富特色业态布局

一、以文化为引擎打造新模式

（一）以城市文化来优化商业地产商业地产主题定位的建筑

城市建筑，是篆刻城市历史、传承城市文化、体现城市个性的最重要载体。从世界其他国家的成功项目来看，建筑形式及风格特色首先了决定商业地产（专题阅读）项目对消费者吸引力的大小。作为彰显城市商业活力、促进城市经济发展的商业地产，其建筑的规划与设计应该秉承建筑传承城市文化的深刻思路而进行。

1.提取传统文化元素

采用组合设计，形成与传统协调的现代建筑风格。对商业建筑形式、色彩、体量合理引导，通过历史和现实的外观设计结合，使商业建筑既有历史的回溯，又有商业的现代感，给人们带来全新的感受。

从传统中提取满足现代生活的空间结构。从建筑布局和细部处理等多个方面，技巧性进行传统建筑形态语言的运用或变异，赋予商业建筑在现代物质技术条件下新的活力。例如上海金茂大厦，就是提炼了中国古代“塔”的形意，外形柔和的阶梯韵律，勾出了刚劲有力的轮廓线。

2.保留传统建筑风格及城市标签

老建筑改建在当今是一种国际性潮流，并具有强劲的生命力。企业可以将保护性开发作为核心，注重保护城市的传统建筑，移植城市文脉的精髓，设计出兼具传统和时尚的商业地产，“立新”而不必“破旧”。

保留城市文化特色的建筑。运用城市的个性化、人文化文脉符号，对原有历史建筑的外观立面、细部和空间的尺度进行修复，使得新生商业地产具有熟识的文化面孔。

改造或修复城市文化标签。通过剖析城市的文化内涵，筛选保留城市不同时代的文化标签，并对其进行艺术改造和修复，如港口城市的码头、历史城市的古钟等，运用富于时代感的外观设计，选取柔和而亲切的颜色搭配，赋予简单的造型一个穿越时空的内涵。

（二）塑造文化主题来创新商业品牌

一流商业地产卖主题文化与理念，二流商业地产卖位置与服务，三流商业地产卖低价与折扣。目前商业地产主题定位我国多数商业地产企业对商业地产项目的开发仅仅局限在招商环节，功能定位大都千篇一律，缺乏个性，但殊不知“主题特色”才是商业地产项目成功运营的基础。只有主题明晰，统一经营、统一规划、统一形象才能落到实处。

MALL的主题规划是关键。商业地产开发企业应该摈弃传统的商业地产开发思路，针对每一个项目类型，在定位环节就注重个性的发掘与培育，通过以塑造文化主题为基石，不断升级商业地产项目的品牌定位，使之呈现出独特的个性、丰富的想象力与持久的生命力。

1.兴建文化创意型商业

随着科技信息化时代的到来，越来越多的消费者希望在繁华的闹市中，有一方丰富自我知识的文化净土，由此催生了文化创意型商业地产（专题阅读）的繁荣，如江苏文化创意产业基地、湖南的湘绣城、北京的第三极文化中心等等。根据对未来商业发展趋势的把握，开发企业应该充分利用资源优势，进行文化创意型主题商业中心的开发，倡导“知识性休闲，文化性消费”，兴建文化创意型商业中心的产业配比。

（1）选择特色产业，明确商业中心定位商业地产主题定位：根据城市文化发展和项目情况，开发商针对性选择主导文化产业做项目发展的支撑。如联合全国知名出版社和连锁书店打造“主题文化书城”，根据区域战略规划配合政府兴建“艺术文化展览中心”等。同时，通过引进主力旗舰店，确定商业中心的核心价值和发展规划，从而形成强大动力源，带动巨大客流。

（2）配套相关产业，促进相关产品与服务的集中：引入多家世界著名文化连锁品牌以及和文化创意相关的文化用品形象店、文化精品概念店，并配套一定体量的文化主题类餐饮店和影剧院，进而形成一个以文化产业为支撑的有较强竞争力的主题商业集聚区。

（3）举办主题文化活动，丰富商业中心内涵：结合商业中心的主题，举办读书文化节、民间艺术风情节，各种主题的沙龙、讲座等，为人们带来商品以外的文化饕餮大餐，满足高知识人群旺盛的文化性消费需求。

2.打造多元时尚文化商业街区

当前，体现本土文化认同和生活方式的商业街区，如香港兰桂坊、上海新天地、南京1912等，已经被广泛认为是更具亲和力和更可持续发展的经典模式。商业地产开发企业可以充分借鉴这一发展模式，兼容并蓄，在有一定历史文化底蕴和传统特色的区域地段，注入“文化、休闲、创意”元素，策划改造成为具有“国际性、文化性、时尚性”的休闲娱乐场所，以特定文化做背景打造时尚商业街区，让传统历史文化与现代文明得以融合。

（1）以特定文化作背景：经典商业项目都有特定的文化背景，如上海新天地象征着海派文化，而南京1912则体现着民国文化。企业应充分挖掘原有自然条件之外能对项目价值产生影响的历史、社会和文化因素，选择最能表现地域历史积淀的特定文化作为项目文化背景，打造经典项目。

（2）定位高端与时尚：引入音乐、动漫、艺术产业等，将国际最时尚生活方式本土化，支持本土时尚创意力量的集合发展，通过具有创意性的购物、餐饮、娱乐、休闲、体育、会展、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营

3.开发人文概念型shoppingmall

在原有传统开发模式上，不断对shopping mall进行文化概念的创新，提升整个商业项目的品质与文化底蕴。

（1）关注区域规划：获取城市核心发展地段的土地，满足shopping mall优越的地段、交通、商圈配套的基本要求。

（2）确定“都市艺术生活”的文化理念：以“都市艺术生活”为主题，艺术、人文、自然三大核心元素合而为一，把艺术欣赏、人文体验、自然绿化与购物消费完美结合，引领人们独一无二的文化休闲享受。

（3）拓展文化辐射范围：针对客户群进行细分，逐渐扩大影响力和吸引力。将购物中心的标准模式向人文概念型模式推进，最终带动一个区域乃至城市的经济与文化发展。

（三）构建文化空间丰富业态布局

文化主题的形成要以文化空间为载体。进一步突破传统以购物中心为代表的商业地产发展模式，在不同的商业地产项目文化主题定位基础上，通过构建各种不同的文化生活空间，丰富与完善各种不同商业地产项目的业态（专题阅读）布局，注重文化性格的塑造。

1.进行特色商业空间设计，形成具有鲜明文化主题的空间环境

商业地产（专题阅读）不是钢筋水泥的简单组合，而是富有强烈商业空间设计感、具有鲜明文化主题的空间环境。企业需要巧妙融入自然景观元素与特色艺术元素，充分考虑人们对于商业地产空间功能与艺术人文的审美需求。

（1）开放式园艺景观：在商业地产中大规模引入自然元素，室外采用垂直绿化、中心绿地，室内中庭和回廊进行盆景布置。运用大面积绿化墙和园艺图案，展现城市所在的历史文化标志，赋予商业项目浓郁的人文自然空间。

（2）留设特色艺术空间：室外广场综合运用雕塑、园艺、灯光等多种方式渲染艺术氛围，定期配合举办城市的文化活动与展示活动。室内创造专门空间用于文化展览，每期展览都设立主题，可以是艺术摄影、儿童绘画，也可以联合商家举行美食品鉴活动。

2.拓展商业服务功能，增加文化性、知识性的体验空间

在业态（专题阅读）组合上，坚持商业创新，突破以“购”为主的传统业态组合，引入新型业态，增加文化性、知识性的体验空间，以满足人们除购物之外的文化、休闲、娱乐等多种需求。

（1）突破以“购”为主的传统业态组合：调研数据显示，大城市商业场所的客流有65%以上是为了娱乐旅游和休闲。以城市综合体为例，开发企业可以引入剧院、影院、会展、博物馆、动漫、健身等非购物业态，打造文化性、知识性的体验空间。

（2）把“文化、休闲、体验”等作为商业吸引要素：围绕各种吸引要素组合业态，通过引入书吧、艺术展览、茶室、情调休闲吧、布吧、陶吧、创意精品店、酒吧等充满文化与品味的休闲业态，从而形成一个集文化、艺术、休闲和购物于一体的人文风尚汇。

二、以文化为引擎的运营

（一）借文化培育以升级商业项目的运营

企业可以考虑围绕统一文化主题进行统一招商，确保业态布局主题突出、结构合理、品质优秀。同时，注重长线经营，进行文化氛围的长期培育，平衡消费者对物质与精神的双重追求。

1.维护统一文化主题形象，进行统一招商

要完成理想的以文化为特色的业态布局，有赖于前期的招商推广是否围绕统一文化主题定向进行。在招商过程中将坚持宁缺毋滥、优中选优的精细原则，围绕统一文化主题进行统一招商，确保业态布局主题突出、结构合理、品质优秀。

围绕文化主题进行定向招商，特殊商户给予招商优惠。结合“以点带面、特色经营”的功能定位，针对具有较高文化、艺术、科技含量的商家，将对其给予优惠政策，确保商业项目的文化主题得到充分体现。

2.开展主题文化营销，注重文化氛围的长期培育

做好招商推广对于商业项目的持续发展只是万里长征走了第一步。注重商业项目的长线经营，奉行养鱼政策，并在此基础上，注重文化氛围的长期培育。

紧扣商业主题文化，展开立体传播：提炼商业主题文化精髓或闪光点，并将其融入到包括宣传材料设计、现场推广、回访等营销的每个环节。开展立体传播，包括通过与电视频道、时尚杂志及门户网站等进行合作，开展与具体商业项目文化主题相切合的娱乐节目、电影宣传等系列活动，既可以让商铺投资者及消费者参与互动，又可借助电视、杂志、网络等传播渠道扩大项目的文化辐射范围。

定期展开跨界文化推广活动，满足消费者的文化诉求：定期通过与文化界、艺术界、学界、产业界等相关领域的知名企业或知名人物联合，举办与商业文化主题相关的诸如绘画雕刻、影像互动、艺术鉴赏会、派对及音乐会等高品质文化活动，以带给特定消费群体在视觉与听觉上的文化盛宴。

（二）增强人性化提升商业管理服务

购物中心强调“人文关怀”是对人本身的一种尊重。以倾注人文关怀为目标，“软”“硬”兼施，营造宽松的经营环境，提升商业地产（专题阅读）的物业服务，以人性化、细节管理、定制服务为软性竞争力。

1.创造“零干扰”环境

营业场所设计和安排以及设备设施和宣传资料的准备，要从消费者的实际需要出发，以是否有利于消费者的消费、休闲方便为依据和出发点，真正做到“以人为本”，创造“零干扰”环境：

通道“零干扰”：商场的行走通道宽敞且畅通，不被展台、X展架、植物等物品所堵塞，同时能够为残障人员提供专用通道。

指示“零干扰”：针对顾客习惯于逆时针行走的特点，本着“标识”本身就是服务的原则，依行走路线合理设置指示牌，指明出入口、安全门、洗手间、电梯等设施的位置和行走的方向，等等。

卫生“零干扰”:要求清洁人员必须穿着大方得体的服饰，拿着尽可能小的清洁工具，随时清理地面的垃圾和水迹，特别是电梯轿厢和洗手间的清洁应该指定专人负责，等等。

2.做好对消费者的关怀关爱和周到服务

坚持细节化管理服务的三个层面：

（1）预留休息空间：尊重消费者休憩、停留的需求，如在商场内部，每隔一定空间距离，设计一些人性化的长椅，在中庭处，设立环型的休息椅，满足顾客休息的需求。

（2）注重细节营造：如在地下停车场，用不同颜色把不同停车区域区分开来，让停车购物的消费者容易找到停车处；地下停车场进入购物中心的入口装饰暖色调的灯光，给准备购物的消费者一种温馨的感觉。

（3）扩大便利服务：如提供自助电脑、商务文印、雨天应急伞、擦皮鞋、洗衣、寄信、寄存物品、小孩托管、宠物托管、上门服务、银联取款机、自动售货机、免费供应饮料等。

3.与商户和顾客之间进行有效互动与交流

搭建商业地产（专题阅读）项目和商户、顾客消费者互动交流的平台，保持与消费者之间的一种平等融洽关系，在强化与两者之间的互动交流同时，也可以通过这种方式对商场的管理人员和商户、商品等进行合理有效的监督，从而不断改进不足，不断提高服务质量。

（1）搭建多方位服务平台：在商业地产项目中设置现场、电话和网上的服务台，利用面对面、电话和网上服务的方式进行谈话交流，收集消费者对各种商品、商户及服务的意见，建立起促进和发展双方互动交流的平台和渠道，以保证每时每刻接受顾客的咨询和意见，及时予以解答。

（2）注重软环境营造，提高人文素养：高品位的管理人员是商业地产人性化服务落到实处的根据保证。企业对商业地产项目的管理人员选择，应充分重视其综合素质和服务素质，把人文素质放在首要位置，懂得如何站在承租商家和消费者的角度着想，懂得如何通过细节服务让商家和消费者满意。

关于商业地产的定位和业态？

商业定位很关键，要先搞明白是服务于本小区的？是辐射周边的？还是服务于全市的？如果是服务于本小区的，那么就是开门七件事，柴米油盐酱醋茶都有了，就没什么问题；如果是服务于全市的，那么差异化经营就显得非常重要。大家共同选择某商场，该商场一定是有特别吸引人的地方。

业态是指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。

目前，商业地产的业态重复现象已经非常明显。这不仅表现在宏观大市场中各卖场的定位雷同，还表现在一个卖场中的商品也大同小异。雷同的定位，难以真正实施错位经营，在这种情况下要想争取消费者，只能“开打”价格战。长此以往，客流稀疏，商铺往往是几败俱伤。因此有业内人士认为，定位不准是目前不少商业地产经营状况不佳的重要原因。商业地产一定要有特色，没有特色就没有生命力，市场细分才是商业地产发展的前提。